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Cómo vender una casa

Este artículo ha sido escrito por Nathan Miller. Nathan Miller es empresario, propietario e inversor inmobiliario. En 2009 fundó Rentec Direct, una empresa de gestión inmobiliaria basada en la nube. En la actualidad, Rentec Direct trabaja con más de 14.000 propietarios y administradores de fincas de todo Estados Unidos, ayudándoles a gestionar sus alquileres de forma eficiente.

Hay 11 referencias citadas en este artículo, que se pueden encontrar al final de la página.

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Hay una increíble cantidad de dinero que se puede hacer en voltear casas nuevas si usted puede hacerlo bien. De hecho, usted puede hacer fácilmente $ 25.000 o más por flip, y hacerlo en menos de 90 días. Sin embargo, tenga en cuenta que también puede perder esa cantidad, o más, si calcula mal la oportunidad. Invertir en casas nuevas puede ser una forma de ganar grandes cantidades de dinero de una manera poco convencional, pero también requiere investigación, trabajo duro y un buen apetito por el riesgo.

Nathan Miller. Entrevista a experto especialista en gestión inmobiliaria. 15 de octubre de 2018. Hay varias maneras de hacerlo.

  • Algunas personas buscan propiedades en dificultades. Son aquellas que el vendedor está “desesperado por vender”, por razones como divorcio, bancarrota, muerte, mal estado de la propiedad o retraso en los pagos. El deseo del vendedor de vender le permitirá negociar un mejor precio por el terreno.
  • Otra forma es simplemente localizar las zonas de tu ciudad o pueblo que son “barrios nuevos”, donde se está llevando a cabo toda la construcción nueva. Vaya allí y dé una vuelta. Busque carteles colocados por constructores que quieran vender sus casas nuevas o terrenos libres disponibles.

El número de ventas de viviendas de segunda mano va en aumento. Como el mercado inmobiliario de todo el país está en auge, el cambio de casa se está convirtiendo en una opción de trabajo lucrativa.

Sin embargo, todavía hay mucha confusión en torno a los impuestos y la venta de casas con ánimo de lucro. Siga leyendo para saber más sobre los impuestos que gravan el cambio de casa.

El cambio de casa y las normas sobre plusvalías

En muchos casos, los bienes inmuebles se consideran un activo de capital, y la venta de la vivienda puede beneficiarse de tipos impositivos preferentes sobre las plusvalías. Sin embargo, cuando se dedica a la compraventa de viviendas con ánimo de lucro, puede que no sea así.

Normalmente, si compra un bien inmueble para arreglarlo y venderlo más adelante, el beneficio se grava con arreglo a las normas sobre plusvalías. Existen normas aún más favorables si la propiedad puede considerarse su residencia principal. Si vive en ella más de dos años durante el periodo de cinco años anterior a la venta, a menudo puede excluir totalmente la ganancia de la tributación en virtud de normas especiales para propietarios de viviendas.

Sin embargo, el IRS clasifica a las personas que compran y remodelan bienes inmuebles con ánimo de lucro de forma continuada como comerciantes y no como inversores. Para estas personas, los bienes inmuebles se tratan como inventario, en lugar de activos de capital, y los beneficios de la venta de esas propiedades se tratan como ingresos ordinarios, sujetos al impuesto de autónomos.

Ingresos rodantes

La compraventa de viviendas es obviamente un negocio costoso, con numerosos gastos en los que se incurre a lo largo del camino. Si está operando como una empresa, puede pensar que puede encontrar deducciones fiscales para reducir su obligación tributaria. Lamentablemente, la mayoría de los gastos no son deducibles inmediatamente. En su lugar, deben capitalizarse en (es decir, añadirse a) la base (el valor original) de la residencia. Los gastos capitalizados incluyen

El coste de la propia vivienda

Materiales directos

  • Mano de obra directa
  • Servicios públicos
  • Alquiler
  • Mano de obra indirecta
  • Depreciación del equipo
  • Seguros
  • Intereses del periodo de producción
  • Impuestos sobre bienes inmuebles imputables a cada proyecto
  • A continuación, obtendrá un beneficio fiscal de estos gastos cuando venda la propiedad, ya que la ganancia imponible se reduce en la cantidad de base en la propiedad.
  • Consulte a un profesional de la fiscalidad especializado en este ámbito para obtener más información sobre el cambio de casa y las deducciones fiscales. Ellos pueden ayudarle a responder preguntas como “¿Qué gastos puedo deducir al voltear una casa?” y “¿Cómo se puede informar de voltear una casa en la declaración de impuestos?”

¿Cuál es la publicación del IRS para voltear casas?

Aquí están las publicaciones y formularios comunes del IRS para voltear casas:

Obtenga ayuda con los impuestos sobre el volteo de casas

Navegar por los impuestos de autoempleo y las normas del IRS sobre el volteo de casas puede ser complicado. Por este motivo, es posible que desee buscar ayuda.

Ya sea que haga una cita con uno de nuestros expertos profesionales de impuestos o elija uno de nuestros productos de presentación de impuestos en línea, puede contar con H&R Block para ayudarle a recuperar la mayor cantidad de dinero posible.

Usted ha oído que el cambio de casa es una excelente manera de hacer dinero. Sin embargo, no es tan fácil como comprar una casa y venderla para obtener beneficios.

Si estás empezando, probablemente te preguntes cómo vender una casa. Desde la financiación de su proyecto hasta la búsqueda de una casa en la ubicación perfecta, el cambio de casa tiene un montón de pasos antes de poder ganar dinero.

Pero, ¿dónde encontrar financiación? ¿Cómo se elige una casa y cuál es la mejor ubicación?

Siga leyendo para aprender todo lo que hay que saber sobre la compraventa de viviendas y prepárese para ganar dinero.

Ubicación

Hay varias maneras de encontrar propiedades para invertir. Puede buscar casas vacías en su vecindario o ponerse en contacto con un agente inmobiliario local para que le ayude.

Esté atento a las ejecuciones hipotecarias locales y a las propiedades en subasta, o llame a los bancos y pregunte por las viviendas en propiedad.

Negociar el precio

Una vez que encuentre una casa en la que invertir, sume los costes.

¿Cuánto gastará en reparaciones? ¿A cuánto ascienden los impuestos locales? ¿Hay otros gastos que acompañen a la casa?

Calcula lo que crees que te vas a gastar y calcula un precio de compra que te permita obtener beneficios después de pagarlo todo.

Una vez que haya encontrado una casa para vender y haya negociado el precio, es hora de conseguir financiación.

Invertir en una casa con un presupuesto limitado

¿Tiene un presupuesto limitado pero aún así quiere vender casas? Esto es más común de lo que cree. Por eso los inversores recurren a fuentes alternativas de financiación.

Una vez que haya elegido su propiedad de inversión, puede empezar a buscar financiación.

Préstamos de capital riesgo

Estos préstamos proceden de inversores privados. Son a corto plazo, alrededor de 12 meses.

Por lo general, los préstamos de dinero duro se aprueban rápidamente para que pueda comprar su propiedad de inversión y comenzar a renovarla.

Inversiones de financiación colectiva

Otro tipo de préstamo es la inversión colectiva. En este caso, usted depende de la financiación de inversores particulares mediante la comercialización de su oportunidad de inversión en un sitio web de crowdfunding.

Al igual que con los préstamos de dinero duro, la financiación colectiva es otra forma rápida de obtener dinero en efectivo para convertir su primera casa sin la molestia de los honorarios por adelantado.

Finalización del proyecto

Prepárese para completar las reparaciones y renovaciones rápidamente para reducir el tiempo de pago de la hipoteca.

Empiece por arreglar las ventanas o cristales rotos. Simons Glass puede reparar y sustituir fácilmente cualquier cristal dañado para que su proyecto pueda seguir adelante.

Lave y ajardine su jardín para darle un lavado de cara instantáneo y pinte las paredes interiores de colores neutros. A continuación, instale la moqueta en tantas habitaciones como sea posible.

A continuación, céntrese en las cocinas y los baños, ya que los compradores potenciales se fijan en estas mejoras. No gaste mucho, pero asegúrese de que todo tenga un aspecto fresco y nuevo.

Las tiendas de reformas suelen vender armarios en liquidación y electrodomésticos de demostración que pueden tener alguna abolladura o golpe, pero son más baratos.

Cambie las tapas de los interruptores y las lámparas para dar a la casa un aspecto renovado.

Prepárese para vender

Una vez que haya completado su primera renovación, puede trabajar con un agente inmobiliario local para vender su propiedad. El cambio de casa es un proyecto que requiere mucho tiempo y mucho trabajo, pero los dividendos pueden ser enormes.

No importa lo que los servicios de reparación de viviendas que está buscando, lo tenemos cubierto. Visite nuestro sitio web para obtener la información más actualizada para todos sus proyectos domésticos.

¿Quiere saber cómo empezar a vender casas? Tenga en cuenta estos importantes consejos antes de hacer la gran inversión.

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Correo electrónico En los últimos años, la compra de una casa se ha convertido en la clave para que algunos puedan financiar el sueño americano de ser propietarios de una vivienda y tener un patrimonio independiente. La onda expansiva de la Gran Recesión, alimentada en gran medida por las prácticas de préstamo imprudentes en el mercado hipotecario y las malas decisiones de los estadounidenses hambrientos de tener una casa propia, se ha disipado en gran medida. La compraventa de viviendas puede ser una gran inversión para quienes tengan los conocimientos, el dinero y los medios para llevar a cabo una reforma que requiera mucho trabajo, y en zonas del país donde el mercado inmobiliario está en alza o es asequible, puede resultar tentador hacerse con propiedades en dificultades con la intención de arreglarlas y revenderlas rápidamente. Pero, aunque los revendedores de casas de los programas de televisión y de Instagram puedan hacer creer que su empeño solo tiene ventajas, no es una decisión que deba tomarse a la ligera. Antes de decidirse a vender una casa, tenga en cuenta estos importantes consejos.

  • Cómo vender casas para principiantes – Lista de comprobación
  • Conozca su mercado

En un mercado de vendedores en el que las casas se venden incluso antes de ser puestas en venta, vender una casa puede ser una buena idea de inversión, pero es fundamental conocer los límites. En otras palabras, no compre una casa de 400.000 dólares que va a requerir una inversión de 100.000 dólares cuando la casa media en esa zona se vende por 500.000 dólares. Una regla general es mantener un margen de beneficio saludable entre el precio de compra, los costes estimados de reparación y el valor final de reventa.

Hable con su banco antes de hacer

Si vas a pedir un préstamo para cubrir los gastos de la compra, presta atención a la letra pequeña de las comisiones, porque pueden ser considerables. Si piensas pedir un préstamo de lujo, como uno de sólo intereses, con la intención de refinanciarlo una vez terminada la obra, también es útil conocer las distintas comisiones que conlleva una refinanciación, incluidos los gastos de cierre adicionales, que pueden ascender a decenas de miles de dólares. Es raro que un nuevo comprador de vivienda pueda optar a un préstamo que no sólo financie la compra, sino también las reparaciones, así que prepárese con un buen presupuesto en efectivo para financiar las mejoras usted mismo, a menos que ya tenga una relación establecida con un prestamista. Los proyectos de mejora financiados por bancos son préstamos de riesgo relativamente alto para las entidades financieras, y los préstamos de dinero contante y sonante de prestamistas privados pueden arrastrar hasta un 15 por ciento de tipos de interés.

Realice un análisis personal de costes y beneficios

Hágase algunas preguntas: ¿Merece la pena el tiempo, la inversión monetaria y el esfuerzo emocional que supone rehabilitar un inmueble? Si, por ejemplo, tiene experiencia como constructor o contratista, o es propietario de una empresa que emplea mano de obra cualificada, podrá realizar gran parte del trabajo usted mismo y probablemente obtendrá mayores beneficios que alguien que tenga que contratar toda la mano de obra. Los agentes inmobiliarios también suelen dedicarse a la compraventa de viviendas, ya que se enteran de los negocios antes que el público en general, disponen de recursos laborales y conocen mejor el mercado residencial que el comprador medio. También está la cuestión personal de si tiene intención de habitar la casa durante el proceso de renovación: ¿Puede vivir en una zona en obras, aunque sea temporalmente, si eso significa tener un techo bajo el que cobijarse y un posible sueldo más adelante?

Priorice las reformas

Las obras costosas, como la remodelación de la cocina, consumirán rápidamente su presupuesto y no necesariamente le compensarán dólar por dólar. Dé prioridad a las cosas que puede hacer con sus conocimientos y que los propietarios anteriores no quisieron abordar, como quitar el papel pintado, pintar paredes y techos, lijar suelos de madera, reparar baños y ajardinar, entre otras tareas menores. Evite las personalizaciones extravagantes que podrían no gustar al próximo comprador, a menos que conozca bien el mercado. El objetivo es aumentar el atractivo de la acera y, al mismo tiempo, mantener el presupuesto bajo control.

¿Revender o alquilar?

Tener la opción de convertir un cambio de casa en una venta o en un alquiler a largo plazo es una buena manera de poner seguridad adicional en el riesgo de una gran propiedad de inversión como una casa. Aunque los retos de ser propietario pueden ser muchos, merece la pena examinar la ventaja de un flujo de caja constante y entrante a lo largo de los años como plan B si la casa no se vende lo bastante rápido o el mercado se desploma. Si se pregunta cómo financiar un cambio de casa, no es el único. Comprar, renovar y luego revender rápidamente casas para obtener beneficios puede ser una empresa muy lucrativa, pero encontrar un préstamo para financiar un proyecto de este tipo no es nada parecido a conseguir un préstamo convencional para una casa que usted en

Los préstamos de capital riesgo, a veces denominados “préstamos de rehabilitación”, son préstamos a corto plazo destinados a inversiones inmobiliarias. A diferencia de los préstamos bancarios tradicionales, los conceden prestamistas privados. Un prestamista de dinero duro puede ser un individuo, un grupo de inversores, o un agente hipotecario con licencia que utiliza fondos personales para extender el dinero en efectivo.

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  • Los plazos de los préstamos de capital riesgo suelen ser mucho más cortos que los de las hipotecas tradicionales. De seis meses a un año es lo más común, pero pueden llegar hasta cinco años. Los tipos de interés son considerablemente más altos y suelen oscilar entre el 12% y el 21%. La mayoría de los prestamistas de dinero duro también cobran de 3 a 6 puntos por adelantado, donde 1 punto equivale al 1% del préstamo.
  • Los requisitos de pago inicial para los préstamos de dinero contante y sonante también son diferentes. Puede esperar recibir entre el 60% y el 75% del valor de la propiedad que pretende comprar. Si, por ejemplo, quiere comprar una propiedad de 200.000 $, lo máximo que se le permitirá pedir prestado serán 150.000 $, lo que significa que tendrá que pagar 50.000 $ por adelantado.
  • Sin embargo, los prestamistas suelen estar más dispuestos a aceptar a personas con puntuaciones de crédito más bajas (de hasta 550). Además, hay mucho menos papeleo que en un préstamo tradicional, por lo que el proceso es más rápido, a veces hasta una semana. Dado que la casa que se compra sirve como garantía, los préstamos de dinero duro son más adecuados para las personas que han volteado al menos dos o tres casas.

2. Refinanciación en efectivo

Si el valor de su vivienda principal ha aumentado, una opción de financiación para su operación es una refinanciación en efectivo. Esto le permite aprovechar el valor de su vivienda refinanciando su hipoteca por un importe superior al que debe actualmente y llevándose la diferencia en efectivo.

Como su nombre indica, lo que hace es “retirar” parte del capital de su vivienda para pagar otra cosa. Su nuevo préstamo será la cantidad que aún debe de su hipoteca más el dinero en efectivo que quería sacar. Por ejemplo, supongamos que tenía un préstamo de 300.000 $, del que aún debía 200.000 $. Eso significaría que tiene 100.000 dólares de capital en su casa. Podría retirar 25.000 dólares de ese capital y obtener una nueva hipoteca por 225.000 dólares, para sustituir el préstamo existente de 200.000 dólares, y luego destinar esos 25.000 dólares al cambio de casa.

Para poder optar a la mayoría de los préstamos de refinanciación en efectivo, necesita una puntuación crediticia mínima de 640, una ratio deuda-ingresos máxima del 45% y al menos entre un 30% y un 40% de capital en su vivienda actual. Pero como forma parte de una hipoteca, normalmente obtendrá un tipo de interés mejor que si utilizara una tarjeta de crédito o un préstamo de dinero contante y sonante para financiar la misma compra.

Hay un par de advertencias. Tendrás que pagar los gastos de cierre, que oscilan entre el 3% y el 6% del total del préstamo. Y, si estás refinanciando a un tipo hipotecario más alto, podrías acabar pagando más dinero en intereses por tu préstamo a largo plazo.

3. Préstamo con garantía hipotecaria o línea de crédito

Si ha acumulado capital en su vivienda principal, puede aprovechar un porcentaje del mismo mediante un préstamo con garantía hipotecaria o una línea de crédito con garantía hipotecaria. Ambas opciones de financiación le permiten tomar dinero prestado utilizando el capital de su vivienda como garantía. La gran diferencia es que un préstamo con garantía hipotecaria le proporciona el dinero por adelantado, y usted paga cuotas mensuales durante el plazo del préstamo (como hace con su primera hipoteca). Con un HELOC, se accede al dinero en pequeños tramos a lo largo de la vida del préstamo.

Dado que recibe todo el dinero por adelantado, un préstamo con garantía hipotecaria suele ser la mejor opción de financiación para comprar y vender una casa. Además, el tipo de interés es fijo y bastante bajo en comparación con los préstamos de dinero contante y sonante o las tarjetas de crédito, rondando actualmente el 6%, y cualquier interés que pague por el préstamo es deducible de impuestos dentro de ciertos límites.

La mayoría de los prestamistas hipotecarios le permitirán pedir prestado hasta el 80% del capital de su casa en una segunda hipoteca.

4. Línea de crédito para inversiones

Una línea de crédito para inversiones, también denominada “línea de crédito para adquisiciones”, es similar a una HELOC, con la salvedad de que se emite exclusivamente para comprar propiedades de inversión. Esta opción de financiación a corto plaz o-los préstamos suelen durar entre 18 y 24 meses – le permite tomar prestado el efectivo que necesite, hasta un límite de préstamo predeterminado.

Estos préstamos son más adecuados para las personas que tienen experiencia en la compraventa de viviendas, ya que los prestatarios son evaluados y aprobados en función de su historial demostrado de propiedad o compraventa de inmuebles de inversión, y de su capacidad financiera. (Lea: Si usted es un inversor con un elevado patrimonio neto o posee una cartera de propiedades por un valor total de más de un millón de dólares, una línea de crédito para inversiones podría ser su mejor opción de financiación para la compraventa de una o varias viviendas).

Por lo general, puede obtener una línea de crédito para inversiones en tan sólo tres semanas, por importes que oscilan entre 1 y 50 millones de dólares. Los tipos de interés de estos préstamos suelen oscilar entre el 5% y el 8%.

5. Crowdfunding

Otra fuente de capital para flippers de casas es el crowdfunding, o “préstamos entre iguales”, en los que los fondos se recaudan mediante las aportaciones de un gran número de personas, normalmente a través de Internet.

“La mayor ventaja que ofrecemos es la flexibilidad y un enfoque nacional”, afirma Nav Athwal , director ejecutivo de RealtyShares, una empresa con sede en San Francisco que financia propiedades de inversión en 35 estados. Con RealtyShares, los fondos proceden de más de 38.000 particulares con grandes patrimonios que invierten en una transacción concreta por tan sólo 5.000 dólares.

No hay muchos datos sobre préstamos de inversión crowdfunded, pero RealtyShares financia hasta el 70% del valor estimado tras la reparación de una propiedad en tan sólo 10 días. Los tipos de interés oscilan entre el 8% y el 11%, y el plazo medio de los préstamos para inversiones de lujo es de 12 meses. La empresa también realiza operaciones de participaciones preferentes, en las que adquiere una participación en la propiedad y se beneficia tanto de los intereses pagados como del potencial alcista de la operación.

Para más noticias y consejos financieros, visite MarketWatch.

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Invertir en una casa puede ser una empresa lucrativa, especialmente si tiene experiencia en ese campo y lo ha hecho con éxito en el pasado. Pero, ¿y si los fondos son muy limitados esta vez?

La buena noticia es que se puede conseguir incluso con un presupuesto muy ajustado. Sólo tiene que saber cómo gastar el dinero sabiamente. Siga estos consejos y se sorprenderá de lo mucho que puede conseguir.

1. Arregle los problemas reales antes de preocuparse por la estética

Cuando se trata de vender una casa y el dinero escasea, no podemos permitirnos gastar dinero en azulejos de alta gama o encimeras de mármol para el baño cuando el sistema de fontanería necesita una revisión completa y la calefacción, ventilación y aire acondicionado no funcionan. Antes de gastar un céntimo en arreglos estéticos, haga una lista de los problemas funcionales asociados a esa casa y resuélvalos antes de pasar a las cuestiones estéticas. De ese modo, al menos estarás cubriendo algunos aspectos básicos muy importantes.

2. Céntrese en las áreas clave que se prestan a una mejor reventa

Puede que no le guste el suelo de la habitación de invitados de la casa que está vendiendo, y puede que las contraventanas del comedor le parezcan horrorosas. Pero antes de gastar dinero en zonas de esa casa que puede que ni siquiera se utilicen, invierta sus recursos en mejorar las zonas de mayor visibilidad, como la cocina y los baños. Lo más probable es que un comprador deje pasar un estudio deslucido si eso significa hacerse con una cocina actualizada con encimeras de piedra y electrodomésticos de aspecto elegante.

3. Haga usted mismo todo el trabajo posible

No hace falta decirlo, pero cuanto más trabajo esté dispuesto a hacer usted mismo, menos le costará el cambio de casa. Si no estás preparado para llevar a cabo una reforma completa por ti mismo, reserva tus limitados fondos para las áreas en las que realmente necesites ayuda, como los trabajos de electricidad o las obras de construcción más arriesgadas.

4. Consigue materiales baratos

Cuando renueves una casa con tus propias manos, cuanto menos gastes en los materiales que utilices, más ahorrarás. Para ello, vale la pena explorar algunas vías, como:

Los desguaces, donde nunca se sabe lo que se puede encontrar.

Otros propietarios o contratistas, que pueden estar dispuestos a descargar materiales sobrantes de proyectos recientes con descuento.

Ferreterías locales , donde los gerentes pueden darle un trato en materiales rebajados pero viables que están ocupando demasiado espacio para la comodidad en los estantes.

  • 5. Compre herramientas que vaya a utilizar repetidamente en lugar de alquilarlas
  • Es una práctica habitual alquilar herramientas que no utilizas todo el tiempo en lugar de comprarlas, sobre todo porque al hacerlo no tienes que preocuparte de almacenarlas. Pero si haces números, puede que te compense comprar ciertas herramientas en lugar de tener que pagar continuamente el alquiler. Y si está dispuesto a comprar un modelo de suelo, es posible que consiga un buen descuento en el proceso.
  • Cuando se dispone de una buena cantidad de dinero, la compraventa de viviendas puede ser una empresa bastante sencilla. Pero cuando los fondos son limitados, se convierte en un reto mucho mayor. Si se encuentra en esta última situación, hágase un favor y elabore un presupuesto antes de ponerse manos a la obra. Un poco de planificación podría ayudarle a hacer un buen uso de sus escasos recursos.

Ventajas injustas: Cómo el sector inmobiliario se convirtió en una fábrica de multimillonarios

Probablemente sepa que el sector inmobiliario ha sido durante mucho tiempo el patio de recreo de los ricos y bien relacionados y que, según datos publicados recientemente, también ha sido la inversión con mejor rendimiento de la historia moderna. Y con una serie de ventajas injustas que son completamente inauditas con otras inversiones, no es de extrañar por qué.

Pero en 2020 las barreras se han derrumbado – y ahora es posible construir riqueza REAL a través de bienes raíces a una fracción de lo que solía costar, lo que significa que las ventajas injustas están ahora disponibles para individuos como usted.

Para empezar, hemos reunido una guía completa que resume todo lo que necesita saber acerca de la inversión en bienes raíces – y lo han hecho disponible de forma gratuita hoy. Simplemente haga clic aquí para obtener más información y acceder a su copia gratuita.

Cómo vender una casa por primera vez

Cuando usted está aprendiendo cómo voltear una casa por primera vez, es fácil tener pastel-en-el-cielo, delirios inducidos por la televisión acerca de cómo hacer dinero volteando casas. En serio, los programas de televisión de volteadores de casas hacen que parezca muy sencillo. Pero, como cualquier negocio, la compraventa de casas tiene sus altibajos. Requiere tiempo de adaptación, buenos recursos y buenas relaciones.

Vale la pena aprovechar la experiencia de otros. Además, siempre merece la pena utilizar recursos fiables para aprender los mejores consejos para los que cambian de casa por primera vez. Incluso si usted tiene experiencia en renovaciones de casas o tiene una licencia de agente de bienes raíces, cuando usted está aprendiendo cómo FLIP una casa que está bien aconsejado para familiarizarse con los aspectos únicos de flipping casa.

En este artículo, desglosamos cada fase de cómo voltear una casa y lo que necesita saber para empezar a voltear casas.

¿Quiere más negocios inmobiliarios?

¿Quiere tener una visión más amplia? Cómo ganarse la vida volteando casas: Las 5 fases de cada Flip

FASE 1: ENCONTRAR CASAS PARA VENDER

Todo vendedor de casas tiene que tener un flujo de oportunidades (o flujo de oportunidades, como algunos lo llaman). En esencia, se necesita un sistema fiable o una fuente que traiga buenas propiedades a la mesa. La tecnología ha cambiado la forma de encontrar propiedades de inversión y de encontrar vendedores motivados.

Si usted es más del tipo “hágalo usted mismo” y necesita aprender cómo encontrar propiedades de inversión para la venta, hay una serie de grandes maneras de localizar buenas propiedades potenciales de inversión, incluyendo:

Aprovechar la base de datos de PiN

Correo Directo Fácil

Uso de carteles de bandido

  • Manejando por Dólares (y como hacer volantes KICK-A**)
  • Aprovechar las propiedades fuera del mercado
  • Llamando a la puerta para obtener beneficios
  • Exploradores de propiedades
  • Establecer contactos para conseguir nuevos acuerdos
  • Propiedades morosas
  • Clasificados en línea: buscar gangas en Internet
  • FASE 2: AVERIGUAR SI UNA INVERSIÓN INMOBILIARIA ES BUENA
  • No debe haber ninguna conjetura cuando se trata de evaluar ofertas y proyectar beneficios en una propiedad de inversión. Es necesario utilizar una fórmula probada para invertir en una casa y una diligencia debida eficaz. Estas son algunas de las preguntas que debe responder para averiguar si un acuerdo es realmente un acuerdo. Esto se aplica tanto si arreglas una casa como si la vendes al por mayor para ganarte la vida.
  • Hay aún más en el Foro de Inversores Inmobiliarios dentro de Connected Investors. Haga clic aquí para obtener acceso gratuito.

Cómo analizar un Fix and Flip

¿Cuál es el valor de la propiedad tal como está y después de las reparaciones?

¿Cuáles son los costes de reparación?

¿Cuáles son los otros costos asociados con el flip? (Recuerde, usted necesita estos números si usted está arreglando y volteando o venta al por mayor).

  • ¿Cuáles son las áreas críticas de diligencia debida en las que debo centrarme? (Consulte Cómo evitar los riesgos del cambio de casa)
  • FASE 3: FINANCIACIÓN – PRÉSTAMOS PARA ARREGLAR Y VOLTEAR
  • Cuando se trata de arreglar y vender una casa, se necesita acceso a fondos para la adquisición de la propiedad junto con fondos para las renovaciones. En el mundo del cambio de casa, los prestamistas especializados cubren esta necesidad en gran medida. CiX. com permite a los inversores acceder a prestamistas especializados en la financiación de propiedades para arreglar y vender. Con varios prestamistas a bordo, compiten para financiar la propiedad y el proyecto para ayudar a obtener las mejores tasas y condiciones. Si es la primera vez que cambias de casa, merece la pena saber más sobre estos prestamistas privados especializados en hipotecas. Consulte Uso de prestamistas hipotecarios privados para inversiones inmobiliarias.
  • Vender una casa sin dinero. Si usted planea Quick Flip propiedades (también conocido como venta al por mayor), sus compradores inversores necesitan acceso a la financiación también. Remitir a los compradores a CiX cuando no tienen financiación es una vía rápida hacia la financiación necesaria para cerrar más operaciones.

FASE 4: ARREGLAR UNA CASA PARA VENDERLA

Si usted es un flipper DIY o un flipper manos fuera, usted tiene que tener un cierto nivel de supervisión con cada proyecto. Con cada fixer upper usted tiene que considerar esto:

¿Sabes qué arreglar y por qué?

¿Sabes cuándo arreglarlo (es importante)?

¿Sabes qué buscar en un buen contratista?

  • Esta puede ser la parte más desalentadora del proceso de cambio de casa … con razón. Pero recuerde, cada casa flipper comenzó en alguna parte. La clave es educarse a sí mismo, la red con otros flippers éxito y mayoristas y obtener una formación adecuada a través de su REIA local o los recursos dentro de Connected Investors.
  • Ejecutar una venta rentable no es un accidente. Hay una estrategia involucrada y comienza mucho antes de poner el cartel de se vende en el patio. Usted debe conocer su mercado, conocer a su comprador y trazar un plan de marketing factible. También cubrimos esto con gran detalle en el libro de trabajo y audio Really Flip FLIP IT (disponible aquí).
  • Cómo vender una casa: 5 cosas que necesita para empezar

Cuando piense en empezar a vender casas, ¿qué tiene y qué necesita?

Encontrar negocios – Aquí es donde todo comienza. ¿Qué habilidades o sistemas puede poner en marcha para empezar a encontrar grandes propiedades fuera de mercado en sus áreas objetivo?

Calcular – Aquí es donde se descubre si una operación es realmente una operación. ¿Conoce las fórmulas? ¿Puede llevar a cabo una diligencia debida eficaz? Si la respuesta es negativa, ¿dónde puede aprender a calcular operaciones?

Financiación – Ya conoces CiX. com, pero ¿qué otras fuentes puedes tener en cuenta? El blog Connected Investors tiene docenas de artículos centrados en la financiación de tus operaciones.

  1. Arreglos – ¿Cómo se aprende el qué, por qué, cómo y cuándo de arreglar y voltear? Existe la educación formal, como Really Flip, y la creación de redes. ¿Qué vas a hacer para que tu primera o próxima operación sea un éxito?
  2. Flipping – Tienes que ser capaz de dar la vuelta a la propiedad para obtener beneficios, pero todo empieza mucho antes de que la casa salga al mercado. ¿Qué necesita aprender sobre la parte de “dar la vuelta” de arreglar y dar la vuelta?
  3. Si quiere empezar en serio a vender casas, la serie documental Really Flip puede ayudarle a preparar su terreno.
  4. La pregunta más común que se hacen los inversores es “¿cuánto tiempo se tarda en vender una casa? Siendo realistas, el tiempo que se tarda en dar la vuelta a una propiedad de inversión antes de la venta puede variar de un proyecto a otro, por lo que es difícil dar una respuesta definitiva. Sin embargo, esperamos que esta guía le dé una idea aproximada del tiempo realista que tarda su inversión en venderse.
  5. Compra de la propiedad: 5-10 días

Ahora, es importante tener en cuenta que esta estimación de 5-10 días es muy optimista, y es probable que varíe si usted adquiere su propiedad a través de una ruta tradicional. Si usted decide comprar su propiedad de inversión a través de un agente inmobiliario, subasta, o la auto-investigación, esto puede ampliar en gran medida el plazo, y en ocasiones puede tomar meses para encontrar una buena oferta.

La compra de una propiedad ideal a un mayorista es la manera más eficiente en cuanto a tiempo para comenzar con su estrategia de inversión. New Western Acquisitions es una empresa de este tipo que ofrece propiedades exclusivas, fuera de mercado, que no están disponibles al público. Esto, en sí mismo, le ahorrará el tiempo y la molestia de guerras de ofertas o carreras contra otros inversores que también están en el mercado para sus propias propiedades. Con el uso de New Western, encontrar la propiedad perfecta y cerrar el trato se puede hacer rápidamente, a menudo dentro de los diez días de tiempo.

El uso de un préstamo de dinero duro es como usar dinero en efectivo para comprar su propiedad, y es la mejor opción para ahorrar tiempo en su viaje de inversión. Teniendo en cuenta la importancia del tiempo, la financiación de Sherman Bridge Lending puede cerrar el trato para su financiación en sólo siete días.

La renovación: 45 – 90 días

La clave para realizar una reforma con rapidez es contar con un equipo organizado y preparado. Con los recursos adecuados y las conexiones con buenos trabajadores que sepan cómo llevar a cabo de forma eficiente lo que usted desea, la rehabilitación requerida puede completarse rápidamente.

Planificar bien una renovación le da el control sobre el tiempo de entrega y los beneficios de la compraventa

Si se pregunta cuánto tiempo se tarda en vender una casa, es posible que desee echar un vistazo a su calendario de renovación. El proceso de renovación puede consumir la mayor parte de su tiempo y presupuesto. Probablemente descubrirá que muchas de las medidas que tome para ahorrar tiempo también le ayudarán a ahorrar dinero. Planificar bien una reforma le dará más control sobre su agenda y sus finanzas.

Para calcular cuánto tiempo le llevará la reforma, tendrá que averiguar qué tipo de trabajo tiene previsto realizar. Estos pasos le ayudarán a empezar:

Deberá conocer la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta potencial. Es de esperar que ya conozca la importancia de la comparación de precios. Este término hace referencia a los precios de venta y cotización de viviendas comparables de la zona. Estas cifras pueden ayudarle a anticipar un rango probable de precios de venta. Saber cuánto dinero puede ganar con la venta le ayudará a determinar cuánto debe gastar en mejoras.

Una inspección de la vivienda antes de comprarla puede evitarle sorpresas desagradables. Según Home Advisor , ho

Después de fijar un presupuesto y documentar los problemas que tiene que arreglar, podrá decidir qué mejoras discrecionales va a realizar. Dave Ramsey ofreció consejos sólidos sobre la gestión de un presupuesto y un calendario de reformas. Aconsejó a los propietarios de viviendas que se centraran en los tipos de mejoras que tienden a producir los mayores beneficios. En general, las reformas deben ajustarse al valor previsto de la vivienda una vez vendida.

Más grande no siempre es mejor

  • Aunque derrochar en un elemento de lujo puede atraer a más compradores y ayudarle a aumentar el precio de venta, la mayoría de las veces el riesgo no merece la pena. Por ejemplo, si compró una casa de inversión por 100.000 dólares y obtiene datos comparativos que muestran que las ventas de casas similares rondan los 250.000 dólares, correrá un gran riesgo si invierte 60.000 dólares en una remodelación de lujo de la cocina. También es posible que tenga que ahorrar algo de dinero para mejoras en otras habitaciones. También es prudente dejar un margen de maniobra en el presupuesto por si acaso las obras no salen tan bien como estaba previsto.
  • En lugar de hacer cambios complicados, puede confiar en el poder de los pequeños retoques. Por ejemplo, puede renovar los armarios viejos en lugar de sustituirlos. Aunque la madera noble nunca pasa de moda, un laminado de alta calidad podría servir. No olvide el impacto que pueden tener toques relativamente baratos como una pintura fresca, un nuevo jardín o un herraje actualizado.

Una vez que haya documentado cuidadosamente todas las actualizaciones previstas, puede hablar con los contratistas para obtener estimaciones de costes y plazos. La información que obtenga puede motivarle a ampliar o reducir sus planes. En cualquier caso, es mejor disponer de buena información en la que basar sus decisiones que lamentarlas más tarde.

Vender su propiedad: 45 días – 6 meses

Aquí es donde la cosa se complica. Dependiendo de cómo decida vender su propiedad puede determinar la rapidez o lentitud de este proceso. Si usted decide listar su casa en MLS, usted puede pagar por diferentes longitudes de la lista que varían en cualquier lugar de 6 meses a 12 meses.

En aras de la estimación, digamos que usted mismo anunciar durante diez días, después de lo cual usted tiene algunas buenas ofertas en la mano. Entras en plica con un comprador financiado que tarda entre 21 y 45 días en cerrar la operación (dependiendo de su financiación).

Si todo va bien y la plica se cierra a tiempo o antes de lo previsto, podrá tachar esta venta de su lista de tareas pendientes en un plazo de 90 días y colocar con orgullo el cartel de “vendido” en el jardín de la casa que ha conseguido vender. Así que, siendo realistas, ¿cuánto tiempo se tarda en vender una casa? Dependiendo de su casa y las condiciones del mercado, usted podría terminar esperando más de un año para desprenderse de su casa.

Echa un vistazo a nuestra lista de verificación de rehabilitación aquí.

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Casa flipping no es tan fácil como los reality shows de televisión hacen que sea. House Flipping School presidente, Mike LaCava , tiene 5 reglas para ayudarle a tener éxito en este nicho de mercado de bienes raíces.

Reality shows de bienes raíces como Flip or Flop hacen parecer como si todo lo que necesita para voltear con éxito las casas es un poco de dinero y un montón de agallas. Bueno, usted necesita ambas cosas, pero hay mucho más.

Si estás empezando a vender casas, aquí tienes las 5 reglas esenciales para tener éxito:

Regla #1: Evalúe su situación de liquidez

Para vender casas, va a necesitar dinero en efectivo. Ese dinero puede provenir de usted, de un banco o, mejor aún, de otras personas. Si usted tiene dinero propio para invertir, entonces usted ya está por delante del juego. Si no tienes dinero, tampoco pasa nada. Aunque la mayoría de los inversores privados quieren que un nuevo flipper tenga un poco de “piel en el juego”, siempre se puede pedir prestado dinero de otras fuentes para ayudarle a empezar.

Aunque la búsqueda de inversores y la recaudación de dinero para un flip casa es un arte en sí mismo, incluso antes de hacer nada de que la obtención de capital, tendrá que evaluar lo que ya está disponible. Cuando finalmente encuentre su primera casa, tendrá una buena idea de cuánto dinero necesitará para financiar la compra.

Una buena forma de empezar a vender casas, sobre todo si tienes poco dinero, es formar una empresa conjunta con un socio que tenga dinero. Si no tienes dinero, el socio de la empresa conjunta financiará la operación mientras tú haces todo el trabajo. Aunque no te hagas rico en tu primera operación, ganarás algo aún más valioso: experiencia.

Si tiene que dividir los beneficios con otra persona al cincuenta por ciento, seguirá teniendo el 50% de algo, y eso es mucho mejor que el 100% de nada en absoluto.

Regla de Éxito #2: Construya su Equipo para Voltear Casas

El cambio de casa no se puede hacer solo – hay demasiadas cosas involucradas en un cambio de casa para que usted sepa todo acerca de todos los aspectos de la inversión inmobiliaria. Por este motivo, tendrá que crear su propio equipo de especialistas en los que pueda confiar para obtener el asesoramiento y la experiencia de expertos que le garanticen los máximos beneficios.

Algunos de los miembros de su equipo deberían ser varios agentes inmobiliarios, un abogado inmobiliario, un contable, un contratista general, un diseñador o arquitecto, un agente de seguros, un mayorista y un prestamista de dinero privado o de capital riesgo.

Este equipo le ayudará en todos los pequeños detalles de encontrar, arreglar y, en última instancia, vender la propiedad, ayudándole a obtener beneficios y evitándole problemas al mismo tiempo.

Todos estos especialistas trabajarán juntos para acortar su propia curva de aprendizaje personal, mientras que le ayuda a ganar dinero más rápido de lo que lo haría por su cuenta.

Regla #3: Encontrar una propiedad infravalorada

Encontrar una propiedad infravalorada en este mercado puede ser un reto. Con las tasas de ejecuciones hipotecarias a la baja y el inventario de propiedades bancarias secándose, hay una escasez de inventario en comparación con hace apenas un año.

Pero si usted sabe dónde buscar, esto puede ser una gran ventaja para usted sobre su competencia. Una de las mejores maneras de empezar a encontrar propiedades es que la gente le llame para vender su propiedad. Una de las mejores maneras que esto se puede hacer es mediante el uso de signos de bandido. Estos son los carteles que puede ver por la ciudad que incitan a la gente a llamar a un número para “vender su fea propiedad”. Otras formas de encontrar casas para voltear incluyen el marketing por correo electrónico a los propietarios, el marketing por correo directo a los propietarios ausentes y el contacto con los propietarios abandonados a partir de los datos de los registros de la ciudad.

Su agente inmobiliario puede ser un gran recurso para usted a la hora de encontrar propiedades. Todos los agentes inmobiliarios pueden ayudarle a encontrar casas que necesiten reparaciones costosas, y para un revendedor de casas, estos son los tipos de propiedades ideales para comprar.

Haga clic en la página siguiente para obtener consejos sobre cómo hacer los cálculos.

La compraventa de viviendas no siempre es tan glamurosa como parece en la televisión. Pero puede ser una forma estupenda de obtener un flujo constante de ingresos por inversión. Para empezar, necesitará algo de dinero para financiar su proyecto de renovación. Por suerte, hay más de una forma de conseguir el dinero que necesitas para vender una casa. Echa un vistazo a los pros y los contras de las diferentes opciones de financiación que tienen los constructores de viviendas.

Opción nº 1: Financiación bancaria tradicional

El primer lugar donde puede buscar un préstamo es en su banco local. Conseguir un préstamo de un banco para arreglar y cambiar una casa va a ser como conseguir cualquier otro tipo de préstamo hipotecario. Usted decide cuánto tiempo quiere que dure el préstamo, paga la entrada correspondiente y el banco le entrega el dinero.

Aunque parezca sencillo, conseguir un préstamo del banco para vender una casa no siempre es fácil. Necesitarás un buen crédito para poder optar a un préstamo. Además, el banco puede mostrarse reacio a concederle dinero si no tiene un historial de éxito en la compraventa de viviendas.

Opción 2: Préstamo sobre el capital de la vivienda o línea de crédito

Si ha acumulado capital en su vivienda, puede considerar la posibilidad de utilizarlo para financiar la venta de su casa. Un préstamo sobre el valor neto de la vivienda es básicamente una segunda hipoteca que se reembolsa a un plazo fijo (normalmente con un tipo de interés fijo). Una línea de crédito con garantía hipotecaria suele tener un tipo de interés variable, pero puedes recurrir a ella siempre que necesites dinero extra.

El mayor problema de utilizar el capital inmobiliario para pagar un proyecto de cambio de casa es que la casa sirve de garantía. Si se retrasa en los pagos del préstamo con garantía hipotecaria o de la línea de crédito, el banco podría decidir ejecutar la hipoteca de su casa. Eso es arriesgado si estás confiando en utilizar los beneficios de la compraventa de tu casa para pagar el préstamo.

Opción 3: Préstamo de dinero duro

Los prestamistas de dinero duro hacen préstamos para flippers y promotores inmobiliarios en condiciones ligeramente diferentes a los bancos. Estos préstamos están diseñados para personas que no necesariamente tienen un gran crédito, pero necesitan dinero para completar sus renovaciones. Los préstamos de capital riesgo son préstamos a corto plazo que normalmente deben devolverse en un plazo aproximado de un año.

Puede plantearse obtener un préstamo de capital riesgo si le han denegado la financiación tradicional. Pero hay algunos inconvenientes. Los tipos de interés de los préstamos de capital riesgo suelen ser de dos dígitos, lo que los convierte en una opción más cara. El período de amortización más corto también significa que usted podría sentirse presionado a vender su casa volteada rápidamente para evitar un gran pago global.

Opción 4: Pedir prestado a amigos y familiares

El dinero y las relaciones suelen ser como el agua y el aceite. Pero eso no significa que no deba pedir prestado lo que necesite a un familiar o amigo. No tendrá que pasar por ningún aro de aprobación de crédito y es probable que le ofrezcan una tasa de interés más baja que un banco o un prestamista de dinero duro.

Si vas a seguir este camino, es importante que te asegures de que todo queda por escrito. De ese modo, la persona que te presta el dinero sabrá que tienes intención de cumplir tu parte del trato. Ten en cuenta

Sacar dinero de su propio bolsillo para financiar un cambio de casa puede ser una buena idea si no quiere acabar con demasiadas deudas. Pero muchos propietarios no pueden permitirse pagar las reformas sin aceptar algún tipo de ayuda financiera. Cuando intente decidir cómo financiar su proyecto, es importante comparar los costes a corto y largo plazo de cada opción.

Si desea ayuda para establecer y cumplir todos sus objetivos financieros, quizá le convenga hablar con un asesor financiero. Una herramienta como SmartAsset puede ayudarte a encontrar una persona con la que trabajar para satisfacer tus necesidades. Primero respondes a una serie de preguntas sobre tu situación y tus objetivos. A continuación, el programa reduce la lista de miles de asesores a un máximo de tres asesores financieros que se ajusten a tus necesidades. Puede leer sus perfiles para saber más sobre ellos, entrevistarlos por teléfono o en persona y elegir con quién trabajar en el futuro. Esto le permite encontrar una buena opción y, al mismo tiempo, hace gran parte del trabajo duro por usted.

Esto no es asesoramiento financiero, siempre asegúrese de discutir con su profesional de impuestos antes de tomar cualquier decisión.

Como inversor, es esencial entender cuáles de sus gastos se pueden deducir al presentar su declaración de impuestos. Los gastos que deduzca pueden y tendrán un impacto directo en el importe de sus ingresos imponibles y le permitirán planificar y presupuestar en consecuencia cualquier proyecto presente y futuro que emprenda.

Los gastos que se deducen en el caso de los “fix and flips” son de naturaleza similar a las deducciones que realizan los empresarios autónomos. Las deducciones que usted es capaz de hacer dependerá en gran medida de si el IRS verá su flipping como un negocio o una inversión individual.

Estos son los gastos que se pueden deducir al vender una casa:

Deducciones fiscales por el cambio de casa

Fix and flip inversores pueden deducir ciertos gastos antes de que su propiedad se renueva, mientras que algunas deducciones sólo se puede hacer después de que se ha completado y vendido. Los gastos de capital son uno de esos gastos, que incluirán el coste total de la compra y la renovación. Otros gastos deducibles de los que pueden depender los inversores son los gastos de vehículos o viajes, los gastos de oficina, el coste de los permisos de construcción e incluso los intereses de préstamos. Los gastos de viaje en las operaciones de compraventa incluyen la gasolina utilizada por el inversor para ir y volver de la propiedad y el desgaste de su vehículo.

Del mismo modo, los gastos de oficina son deducibles e incluirán cualquier alquiler que el inversor tenga que pagar por un espacio de trabajo, sus servicios públicos y cualquier material de papelería que utilice en el transcurso de su proyecto. Si recurre a un agente inmobiliario para encontrar una propiedad, la comisión que se le paga es deducible. También pueden deducirse los gastos de su empresa, los honorarios de abogados y los gastos de contabilidad.

Lista sencilla de gastos fiscalmente deducibles al vender una casa

Coste de compra (sólo deducible una vez vendida la casa)

Coste de los materiales durante la renovación (sólo deducible una vez vendida la casa)

Coste de la mano de obra (sólo deducible tras la venta)

En cuanto a la operación en sí, el inversor puede deducir gastos como el coste de los materiales necesarios para la renovación y el coste de la mano de obra en la propiedad. Si usted es un inversor de “arreglar y dar la vuelta” y vende su propiedad en menos de doce meses, el impuesto sobre las plusvalías se aplicará a los ingresos que obtenga.

Existen impuestos sobre las plusvalías a corto plazo e impuestos sobre las plusvalías a largo plazo, que dependen del tiempo que pase hasta que se venda la propiedad.

  • Si hipotéticamente viviera en el inmueble más de un año antes de venderlo, su tipo impositivo sería más bajo. Por eso es esencial saber qué deducciones puedes hacer como no ocupante o inversor, ya que vivir en la propiedad no siempre es una opción y quieres deducir tanto como sea posible.
  • Categorización fiscal del Flipping
  • La compraventa profesional es algo más que una estrategia de inversión: en la mayoría de los casos, se convierte rápidamente en un negocio en toda regla. Por lo general, el cambio de una sola propiedad se clasifica y se grava como una inversión en solitario, no como un negocio. Los inversores que cambian varias propiedades se consideran más comúnmente un negocio y tributan como tal, con una tasa más alta que la que reciben las inversiones individuales.
  • Muchos inversionistas dependen de un contador o profesional de impuestos para maximizar sus deducciones basadas en su categorización. Por esta razón, es importante que el inversor lleve un registro detallado de todos sus gastos. Algunos inversores creen que pueden evitar el pago de impuestos si invierten los beneficios de la venta directamente en la adquisición de otra propiedad.
  • Sin embargo, si usted está categorizado como un negocio, este método no permite que una propiedad sea revendida.
  • Hacer un uso efectivo de las deducciones fiscales puede ayudar al inversor a conservar una mayor parte de sus ganancias y a planificar futuros proyectos. Se pueden deducir muchos aspectos del proyecto, desde el material y la mano de obra hasta las comisiones pagadas al agente inmobiliario en la venta final. Los proyectos individuales de “arreglar y voltear” tributan como inversiones singulares, mientras que los inversores con múltiples proyectos de “arreglar y voltear” tributan como una empresa.