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Como Virar uma Casa

Este artigo foi co-autorizado por Nathan Miller. Nathan Miller é um empresário, senhorio e investidor imobiliário. Em 2009, fundou a Rentec Direct, uma empresa de gestão imobiliária baseada na nuvem. Actualmente, a Rentec Direct trabalha com mais de 14.000 senhorios e gestores imobiliários em todos os Estados Unidos, ajudando-os a gerir os seus arrendamentos de forma eficiente.

Há 11 referências citadas neste artigo, que podem ser encontradas na parte inferior da página.

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Há uma quantidade incrível de dinheiro a ser feito na mudança de casas novas, se conseguir acertar. De facto, pode facilmente ganhar 25.000 dólares ou mais por cada jogada, e fá-lo em menos de 90 dias. No entanto, tenha em mente que também pode perder tanto, ou mais, numa mudança de moeda, se calcular mal a oportunidade. A inversão de casas novas pode ser uma forma de ganhar grandes quantidades de dinheiro de uma forma não convencional, mas também requer investigação, trabalho árduo, e uma apetência saudável pelo risco.

Nathan Miller. Entrevista de Especialista em Gestão de Propriedades. 15 de Outubro de 2018. Há várias maneiras de o fazer.

  • Algumas pessoas procuram propriedades em perigo. Estas são aquelas que o vendedor está “desesperado por vender”, por razões tais como divórcio, falência, morte, mau estado da propriedade, ou atraso nos pagamentos. O desejo do vendedor de vender permitir-lhe-á negociar um preço melhor no terreno.
  • Outra forma é simplesmente localizar as áreas da sua cidade ou vila que são “novos bairros”, onde toda a nova construção está a decorrer. Vá até lá, e conduza por aí. Procure sinais colocados por construtores que queiram vender a sua nova casa ou os lotes abertos disponíveis.

O número de vendas de casas a inverter está a aumentar. Como o mercado imobiliário em todo o país está em expansão, a mudança de casa está a tornar-se uma opção de trabalho lucrativa.

No entanto, ainda há muita confusão em torno dos impostos e da inversão de casas para fins lucrativos. Continue a ler para saber mais sobre os impostos sobre a venda de casas ao ar livre.

Regras sobre a venda de casas e ganhos de capital

Em muitos casos, os bens imóveis são considerados um bem de capital, e a venda da casa pode ser elegível para taxas preferenciais de imposto sobre ganhos de capital. No entanto, quando se está no comércio ou negócio de inverter casas com fins lucrativos, pode não ser este o caso.

Normalmente, se comprar um bem imóvel para o fixar e vender posteriormente, o lucro é tributado de acordo com as regras de ganhos de capital. Existem regras ainda mais favoráveis se o imóvel se qualificar como a sua residência principal. Se viver nele mais de dois anos durante o período de cinco anos que precede a venda, pode muitas vezes excluir o ganho da tributação ao abrigo de regras especiais para proprietários de imóveis.

Contudo, o IRS classifica os indivíduos que compram e remodelam activamente bens imóveis com fins lucrativos numa base contínua como comerciantes e não como investidores. Para estas pessoas, os bens imóveis são tratados como inventário, em vez de bens de capital, e os lucros na venda desses imóveis são tratados como rendimento ordinário, sujeito ao imposto sobre o auto-emprego.

Receitas Rolantes

A mudança de casa é obviamente um negócio dispendioso, com inúmeras despesas incorridas ao longo do caminho. Se estiver a operar como um negócio, pode pensar que pode encontrar deduções fiscais para reduzir a sua obrigação fiscal. Infelizmente, a maior parte das despesas de mudança de residência não são imediatamente dedutíveis nos impostos. Em vez disso, devem ser capitalizadas (ou seja, acrescentadas a) a base (o valor original) da residência. As despesas capitalizadas incluem:

O custo da própria residência

Materiais directos

  • Trabalho directo
  • Utilidades
  • Aluguer
  • Trabalho indirecto
  • Depreciação do equipamento
  • Seguros
  • Interesse pelo período de produção
  • Impostos imobiliários atribuíveis a cada projecto
  • Recebe então um benefício fiscal destas despesas quando vende o imóvel, uma vez que o ganho tributável é reduzido pelo montante da base do imóvel.
  • Consulte um profissional especializado em impostos nesta área para obter mais orientações sobre casas de fachada e deduções fiscais. Podem ajudá-lo a responder a perguntas como “Que despesas posso deduzir quando virar uma casa?” e “Como pode declarar uma casa virada na declaração de impostos?”.

O que é a Publicação do IRS para as casas de fachada?

Aqui estão as publicações e formulários comuns do IRS para as casas de fachada:

Obter ajuda com os impostos sobre a mudança de casa

A navegação no imposto de auto-emprego e nas regras do IRS sobre a mudança de residência pode ser complicada. É por isso que pode querer procurar ajuda.

Quer marque uma consulta com um dos nossos profissionais especializados em impostos ou escolha um dos nossos produtos de declaração de impostos online, pode contar com o H&R Block para o ajudar a recuperar o máximo de dinheiro possível.

Já ouviu dizer que a mudança de casa é uma excelente forma de ganhar dinheiro. No entanto, não é tão fácil como comprar uma casa e vendê-la para obter lucro.

Se está a começar, provavelmente está a perguntar-se como se vira uma casa. Desde financiar o seu projecto até encontrar uma casa no local perfeito, a mudança de casa tem muitos passos antes de se poder fazer dinheiro.

Mas onde encontra financiamento? Como se escolhe uma casa, e qual é a melhor localização?

Continue a ler para aprender tudo o que há para saber sobre a mudança de casa 101 e prepare-se para ganhar algum dinheiro.

Localização

Há várias maneiras de encontrar propriedade de investimento. Pode procurar casas vagas no seu bairro ou contactar um agente imobiliário local para obter ajuda.

Fique atento às execuções de hipotecas locais e propriedades em leilão, ou ligue para os bancos e informe-se sobre casas de propriedade imobiliária.

Negociação de preços

Uma vez encontrada uma casa para investir, somar os custos.

Quanto irá gastar em reparações? Quanto são os impostos locais? Há outras taxas que vêm com a casa?

Descubra o que pensa que vai gastar e calcule um preço de compra que lhe permita ainda ver um lucro depois de tudo ter sido pago.

Depois de ter encontrado uma casa para folhear e ter negociado o preço, é altura de assegurar o financiamento.

Inverter uma casa num orçamento

Tem um orçamento limitado mas ainda quer inverter as casas? Isto é mais comum do que imagina. É por isso que as casas de flippers recorrem a fontes alternativas de financiamento.

Uma vez escolhida a sua propriedade de investimento, pode começar a procurar financiamento.

Empréstimos de Dinheiro Difícil

Estes empréstimos

Tal como nos empréstimos de dinheiro duro, o financiamento da multidão é outra forma rápida de conseguir dinheiro para inverter a sua primeira casa sem o incómodo de taxas adiantadas.

Conclusão do seu projecto

Esteja preparado para concluir rapidamente as reparações e renovações para reduzir o período de tempo de pagamento da hipoteca.

Comece por reparar qualquer janela ou vidro partido. Simons glass pode reparar e substituir facilmente qualquer vidro danificado para que o seu projecto possa avançar.

Lavagem e paisagismo do seu quintal para lhe dar um facelift instantâneo e pintar paredes interiores de cores neutras. A seguir, instale o tapete em muitas salas o mais possível.

A seguir, concentre-se nas cozinhas e casas de banho, pois os potenciais compradores concentram-se nestas actualizações. Não gaste muito, mas assegure-se de que tudo parece fresco e novo.

As lojas de beneficiação de casas vendem frequentemente armários de limpeza e aparelhos de demonstração que podem ter uma amolgadela ou um ding, mas que são mais baratos.

Substitua as tampas das placas de interruptores e luminárias para dar à casa uma aparência actualizada.

Preparar para Vender

Uma vez terminada a sua primeira renovação de casa pode trabalhar com um agente imobiliário local para conseguir vender a sua propriedade. A mudança de casa é um projecto moroso com muito trabalho árduo, mas os dividendos podem ser enormes.

Independentemente dos serviços de reparação da casa que procura, temos a sua cobertura. Consulte o nosso website para informações mais actualizadas sobre todos os seus projectos residenciais.

Quer saber como começar a inverter casas? Considere estas dicas importantes antes de fazer o grande investimento.

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Email Nos últimos anos, a inversão de uma casa foi reacendida como uma chave para alguns financiarem o sonho americano da propriedade da casa e da riqueza independente. As ondas de choque da Grande Recessão, em grande parte alimentadas por práticas pouco sensatas de empréstimo no mercado hipotecário e más decisões dos americanos famintos de ter uma casa própria, desgastaram-se em grande parte. A mudança de casa pode ser um grande investimento para aqueles que têm as competências, o dinheiro e os meios para completar uma renovação com grande intensidade de mão-de-obra, e em áreas do país onde o imobiliário é quente ou acessível, pode ser tentador adquirir propriedades em dificuldades com a intenção de arranjar e revender rapidamente. Mas embora as barbatanas das casas nos programas de televisão e Instagram possam fazer parecer que o seu esforço só tem vantagens, não é uma decisão que deva ser tomada de ânimo leve. Antes de decidir virar uma casa, considere estas dicas importantes.

  • Como virar casas para principiantes – Lista de verificação
  • Conheça o seu mercado

No mercado de um vendedor onde as casas vendem antes mesmo de serem listadas, inverter uma casa pode ser uma ideia de investimento inteligente, mas é crucial conhecer o seu limite. Por outras palavras, não compre uma casa de 400.000 dólares que vai exigir um investimento de 100.000 dólares quando a casa média nessa área vende por 500.000 dólares. Uma regra geral é manter uma margem de lucro saudável entre o preço de compra, os custos estimados de reparação e o valor final de revenda.

  • Fale com o seu Banco Antes de Tomar uma Decisão
  • Se vai contrair um empréstimo para cobrir o custo da compra, preste atenção à letra miudinha nas taxas, porque podem ser substanciais. Se planeia fazer um empréstimo de luxo como juros – apenas com a intenção de refinanciar uma vez concluída a obra, também é útil compreender as várias taxas envolvidas num refinanciamento – incluindo custos adicionais de encerramento – que podem correr nas dezenas de milhares de dólares. É raro que um novo comprador de casa se qualifique para um empréstimo que não só financia a compra mas também as reparações, por isso prepare-se com um orçamento de dinheiro saudável para fazer as actualizações, a menos que já tenha uma relação estabelecida com um credor. Os projectos de melhoramento financiados pelo banco são empréstimos de relativamente alto risco para instituições financeiras, e os empréstimos de dinheiro vivo de mutuantes privados podem subir até 15 por cento nas taxas de juro.

Executar uma Análise de Custo-Benefício Pessoal

Algumas questões a colocar a si próprio: O ganho financeiro vale o tempo, o investimento monetário e a largura de banda emocional que é necessário para reabilitar uma propriedade? Se, por exemplo, tiver antecedentes como construtor ou empreiteiro – ou possuir uma empresa que empregue mão-de-obra tão qualificada – poderá fazer grande parte do trabalho por si próprio e provavelmente obter um maior lucro do que alguém que tenha de contratar toda a mão-de-obra. Também os corretores de imóveis, muitas vezes, entram no ramo de houseflipping à medida que aprendem sobre negócios perante o público em geral, têm recursos de mão-de-obra à sua disposição e têm uma melhor percepção do mercado residencial do que o caçador de casas médio. Há também a questão pessoal se pretende habitar a casa durante o processo de renovação: Pode viver numa zona de construção, embora temporariamente, se isso significar um telhado sobre a sua cabeça e um potencial dia de pagamento ao longo da linha?

Dê prioridade às suas obras de renovação

Itens grandes como uma remodelação de cozinha comerão rapidamente o seu orçamento e não necessariamente pagarão dólar por dólar. Priorize as coisas que pode fazer com o seu conjunto de competências que os anteriores proprietários não queriam resolver, como decapar papel de parede, pintar paredes e tectos, lixar chão de madeira dura, reparar casas de banho e paisagismo, entre outras tarefas mais pequenas. Salte as personalizações extravagantes que o próximo comprador pode não gostar, a menos que tenha um entendimento firme do mercado. O objectivo é aumentar a atractividade do freio, mantendo simultaneamente o seu orçamento sob controlo.

Revender ou Alugar?

Ter a opção de converter uma casa em venda ou aluguer a longo prazo é uma boa forma de colocar segurança adicional sobre o risco de uma grande propriedade de investimento como uma casa. Embora os desafios de ser senhorio possam ser muitos, o lado positivo de um fluxo de caixa estável e de entrada ao longo dos anos vale a pena examinar como um Plano B se a casa não vender com rapidez suficiente ou se o mercado cair. Se estiver a pensar como financiar uma mudança de casa, não está sozinho. Comprar, renovar, depois revender rapidamente casas com fins lucrativos pode ser uma tarefa altamente lucrativa, mas encontrar um empréstimo para financiar tal projecto não é nada como obter um empréstimo convencional para uma casa que se pretende.

Empréstimos de dinheiro duro, por vezes chamados “empréstimos de reabilitação”, são empréstimos a curto prazo destinados a investimentos imobiliários. Ao contrário dos empréstimos bancários tradicionais, estes são emitidos por emprestadores privados. Um emprestador de dinheiro vivo pode ser um indivíduo, um grupo de investidores, ou um corretor hipotecário licenciado que utiliza fundos pessoais para alargar o dinheiro.

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6 Erros dispendiosos de primeira vez que os Flippers da casa fazem

As condições de empréstimo de dinheiro duro são geralmente muito mais curtas do que as hipotecas tradicionais. Seis meses a um ano é mais comum, mas podem ir até cinco anos. As taxas de juro são consideravelmente mais altas, variando normalmente entre 12% e 21%. A maioria dos financiadores de dinheiro duro também cobram 3 a 6 pontos à cabeça, onde 1 ponto equivale a 1% do empréstimo.

Os requisitos de adiantamento para empréstimos de moeda forte são também diferentes. Pode-se esperar receber cerca de 60% a 75% do valor do imóvel que se pretende adquirir. Se estiver a olhar para um imóvel de $200.000, por exemplo, o máximo que lhe será provavelmente permitido pedir emprestado seria $150.000, o que significa que teria de pagar $50.000 adiantados.

No entanto, os emprestadores de dinheiro duro estão geralmente mais dispostos a acomodar pessoas com pontuações de crédito mais baixas (tão baixo quanto 550). E há muito menos papelada do que um empréstimo tradicional, por isso o processo é mais rápido – por vezes tão rápido como uma semana. Uma vez que a casa que está a ser comprada serve como garantia, os empréstimos de dinheiro vivo são mais adequados para pessoas que tenham virado pelo menos duas a três casas.

  • 2. Reembolso de fundos
  • Se o valor da sua residência primária tiver aumentado, uma opção de financiamento para o seu flip é um refinanciamento de cash-out. Isto permite-lhe obter o capital da sua casa refinanciando a sua hipoteca por mais do que deve actualmente e tirando a diferença em dinheiro.
  • Como o nome sugere, está de facto a “levantar” parte do capital da sua casa para pagar algo mais. O seu novo empréstimo será o montante que ainda deve sobre a sua hipoteca mais o dinheiro que pretendia levantar. Portanto, digamos que teve um empréstimo de 300.000 dólares, sobre o qual ainda devia 200.000 dólares. Isso significaria que tinha $100.000 em capital próprio na sua casa. Poderia levantar $25.000 desse capital, e obter uma nova hipoteca por $225.000, para substituir o seu empréstimo de $200.000 já existente – e depois colocar esses $25.000 na sua casa de penhora.

Para se qualificar para a maioria dos empréstimos de refinanciamento de levantamento, precisa de um mínimo de 640 pontos de crédito, um máximo de 45% de rácio de endividamento, e pelo menos 30% a 40% do capital da sua casa existente. Mas como faz parte de uma hipoteca, normalmente obterá uma taxa de juro melhor do que se usasse um cartão de crédito ou um empréstimo de dinheiro vivo para financiar a mesma compra.

Há algumas advertências. Terá de pagar custos de fecho, que em média rondam os 3% a 6% do total do empréstimo. E, se estiver a refinanciar para uma taxa de hipoteca mais elevada, poderá acabar por pagar mais dinheiro em juros sobre o seu empréstimo a longo prazo.

3. Empréstimo para habitação ou linha de crédito

Se construiu capital próprio na sua residência principal, poderia aproveitar uma percentagem do mesmo utilizando um empréstimo de capital próprio ou uma linha de crédito de capital próprio. Ambas as opções de financiamento permitem-lhe pedir dinheiro emprestado utilizando o capital próprio da sua residência como garantia. A grande diferença é que um empréstimo para a aquisição de uma casa própria proporciona-lhe o dinheiro adiantado, e paga prestações mensais ao longo da duração do empréstimo (como faz na sua primeira hipoteca). Com um HELOC, tem acesso ao dinheiro em pequenas parcelas ao longo da vida do empréstimo.

Uma vez que está a receber todo o dinheiro adiantado, um empréstimo para aquisição de casa própria é geralmente uma melhor opção de financiamento ao comprar e inverter uma casa. Além disso, a taxa de juros é fixa e bastante baixa em comparação com empréstimos de dinheiro vivo ou cartões de crédito, actualmente em torno dos 6% – e quaisquer juros que pague sobre o empréstimo são dedutíveis nos impostos dentro de certos limites.

A maioria das entidades emprestadoras de empréstimos hipotecários permitirá contrair até 80% do capital da sua casa numa segunda hipoteca.

4. Linha de crédito de investimento

Uma linha de crédito de investimento, também chamada “linha de crédito de aquisição”, é semelhante a uma linha de crédito HELOC, excepto que é emitida exclusivamente para a compra de propriedades de investimento. Esta opção de financiamento a curto prazo – com empréstimos geralmente com uma duração de cerca de 18 a 24 meses – permite contrair empréstimos em dinheiro conforme as necessidades, até um limite de empréstimo pré-determinado.

Estes empréstimos são mais adequados para pessoas que têm experiência em inverter casas, uma vez que os mutuários são subscritos e aprovados com base no seu registo demonstrado de propriedade ou de inverter propriedades de investimento, e na sua capacidade financeira. (Leia: Se for um investidor com elevado património líquido, ou se possuir uma carteira de propriedades com um valor superior a $1 milhão, uma linha de crédito de investimento pode ser a sua melhor opção de financiamento para uma casa única ou multi-família).

Geralmente, pode obter uma linha de crédito de investimento em apenas três semanas, em montantes que vão de $1 milhão a $50 milhões. As taxas de juro destes empréstimos variam tipicamente entre 5% e 8%.

5. Crowdfunding

Outra fonte de capital para as barbatanas caseiras é o crowdfunding, ou “empréstimo entre pares”, onde os fundos são angariados através das contribuições de um grande número de pessoas, geralmente através da Internet.

“O maior benefício que oferecemos é a flexibilidade e um enfoque nacional”, diz Nav Athwal , director executivo da RealtyShares, uma empresa sediada em São Francisco que financia propriedades de investimento em 35 estados. Com a RealtyShares, os fundos provêm de mais de 38.000 indivíduos de elevado património líquido que investem numa transacção específica por tão pouco quanto $5.000.

Não há uma tonelada de dados sobre empréstimos de investimento financiados por multidões, mas a RealtyShares financia até 70% do valor pós-reparação estimado de um imóvel em apenas 10 dias. As taxas de juro variam entre 8% e 11%, sendo o prazo médio do empréstimo sobre os “flips” de luxo de 12 meses. A empresa também dá preferência a negócios de capital próprio, em que a sociedade assume um interesse na propriedade e beneficia tanto dos juros pagos como do potencial lado positivo da transacção.

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Revirar uma casa pode ser um esforço lucrativo, especialmente se tiver experiência nessa área e o tiver feito com sucesso no passado. Mas, e se os fundos forem extremamente limitados neste campo de acção?

A boa notícia é que pode fazer uma mudança de casa mesmo que esteja a trabalhar com um orçamento bastante apertado. Só precisa de saber como gastar o seu dinheiro.

Quando se vira uma casa e o dinheiro está apertado, não se pode dar ao luxo de afundar dinheiro em azulejos ou bancadas de banho de mármore quando o sistema de canalização precisa de uma revisão completa e não há HVAC a funcionar. Antes de gastar um cêntimo em reparações cosméticas, faça uma lista dos problemas funcionais associados a essa casa e resolva-os antes de passar a questões estéticas. Dessa forma, estará pelo menos a cobrir algumas noções básicas muito importantes.

2. Concentre-se nas áreas chave que emprestam para uma melhor revenda

Pode não se importar com o chão do quarto de hóspedes ligeiramente ultrapassado na casa que está a folhear, e pode achar a escolha das persianas da sala de jantar aterradora. Mas antes de gastar dinheiro em áreas daquela casa que podem nem sequer ser utilizadas, invista os seus recursos na melhoria de áreas de grande visibilidade, como a cozinha e as casas de banho. É provável que um comprador deixe um covil sem brilho se isso significar agarrar uma cozinha actualizada com bancadas de pedra e electrodomésticos de aspecto elegante.

3. Faça você mesmo o máximo de trabalho possível

Isto deve realmente ser óbvio, mas quanto mais trabalho manual estiver disposto a fazer por si próprio, menos a mudança de casa lhe custará. Se não estiver equipado para tratar sozinho de uma renovação completa, reserve os seus fundos limitados para as áreas em que realmente precisa de ajuda, como trabalhos eléctricos ou empreendimentos mais arriscados relacionados com a construção.

4. Ponha os seus materiais a baixo custo

Quando está a renovar uma casa com as suas próprias mãos, quanto menos gastar nos materiais que utiliza, mais poupa. Para tal, compensa explorar alguns caminhos, como por exemplo:

Jardins de salvamento , onde nunca se sabe o que se pode encontrar.

Outros donos de casa ou empreiteiros , que podem estar dispostos a descarregar sobras de materiais de projectos recentes com desconto.

Lojas de ferragens locais , onde os gestores podem dar-lhe um acordo sobre materiais com desconto mas viáveis, que estão a ocupar demasiado espaço para o conforto nas prateleiras.

5. Compre ferramentas que irá utilizar repetidamente em vez de as alugar

É prática comum alugar ferramentas que não se usam a toda a hora em vez de as comprar, especialmente porque fazê-lo significa que não tem de se preocupar em armazená-las. Mas, se os números forem reduzidos, poderá descobrir que é realmente compensador comprar certas ferramentas, em vez de se gastar continuamente a pagar essas taxas de aluguer. E se estiver disposto a comprar um modelo de andar, poderá conseguir um desconto sério no processo.

Quando se está a trabalhar com um pedaço de dinheiro considerável, a mudança de casa pode ser uma tarefa bastante simples. Mas quando os fundos são limitados, torna-se muito mais desafiante. Se estiver no último barco, faça um favor a si próprio e elabore um orçamento para a sua mudança de casa antes de mergulhar para o trabalho em questão. Um pouco de planeamento da sua parte poderia realmente ajudá-lo a pôr os seus recursos mínimos a bom uso.

Vantagens injustas: Como os bens imóveis se tornaram uma fábrica bilionária

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  • Como Virar uma Casa pela Primeira Vez

Quando se aprende a atirar uma casa ao ar pela primeira vez, é fácil ter ilusões induzidas pela televisão sobre como ganhar dinheiro a atirar casas ao ar. A sério, os programas de TV de flipper da casa fazem com que pareça tão simples. Mas, como qualquer negócio, o house flipping vem com os seus próprios altos e baixos. Requer algum tempo de subida, bons recursos e grandes relações.

Vale a pena aproveitar a experiência dos outros. Além disso, vale sempre a pena utilizar recursos fiáveis para aprender as melhores dicas para a primeira vez que se faz uma barbatana caseira. Mesmo que tenha experiência em renovações de casas ou tenha uma licença de corretor de imóveis, quando está a aprender a FLIP uma casa é bem aconselhado a familiarizar-se com os aspectos únicos da casa flipping.

Neste artigo, decompomos cada fase de como inverter uma casa e o que precisa de saber para começar a inverter casas.

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FASE 1: ENCONTRAR CASAS PARA FOLHEAR

Cada flipper da casa tem de ter uma conduta de negócio (ou fluxo de negócio, como alguns lhe chamam). Em essência, é necessário um sistema ou fonte fiável que traga boas propriedades para a mesa. A tecnologia mudou a forma de encontrar propriedades de investimento e a forma de encontrar vendedores motivados.

Se for mais do tipo “faça você mesmo” e precisar de aprender a encontrar propriedades de investimento para venda, há uma série de óptimas maneiras de localizar boas propriedades de venda potencial, incluindo:

Exploração da base de dados PiN

Correio Directo Facilitado

Utilização de sinais de Bandido

Conduzir por Dólares (e como fazer KICK-A** Flyers)

Exploração de propriedades fora do mercado

Bater à porta para obter lucros

Escoteiros de Propriedades

Colocar em rede o seu caminho para os New Deals

  • Propriedades por defeito
  • Classificados Online – Mining the Web for Deals
  • FASE 2: DESCOBRIR SE UMA PROPRIEDADE DE INVESTIMENTO É UMA BOA
  • Não deve haver qualquer adivinhação quando se trata de avaliar negócios e projectar lucros sobre uma propriedade de investimento. É necessário utilizar uma fórmula comprovada de inverter a casa e uma diligência devida e eficaz. Aqui estão algumas das perguntas que precisa de responder para descobrir se um negócio é realmente um negócio. Isto aplica-se quer se trate de arranjar e inverter ou de vender casas por atacado para viver.
  • Há ainda mais no Fórum de Investidores Imobiliários dentro da Connected Investors. Clique aqui para obter acesso gratuito.
  • Como Analisar uma Arranjo e Viragem
  • Qual é o valor do imóvel tal como está e após reparações?
  • Quais são os custos das reparações?
  • Quais são os outros custos associados à mudança? (Lembre-se, precisa destes números quer se trate de reparação e mudança ou de venda por atacado).
  • Quais são as áreas críticas de due diligence em que tenho de me concentrar? (Verifique Como evitar riscos de inversão de marcha da casa )

FASE 3: FINANCIAMENTO – EMPRÉSTIMOS PARA A FIXAÇÃO E A INVERSÃO

Ao fixar e inverter, é necessário ter acesso a fundos para a aquisição do imóvel juntamente com fundos para as renovações. No mundo da mudança de casa, os emprestadores especializados preenchem esta necessidade de uma forma importante. CiX. com dá acesso a financiadores especializados em imóveis para arranjar e folhear. Com vários financiadores a bordo, competem para financiar a propriedade e o projecto para ajudar a obter as melhores taxas e condições. Se estiver a fazer o seu primeiro flip, vale a pena compreender mais sobre estas instituições de crédito hipotecário de dinheiro privado especializadas. Confira Utilizando Financiadores Hipotecários de Dinheiro Privado para Investimentos Imobiliários .

Viragem de uma casa sem dinheiro. Se planeia vender propriedades Quick Flip (também conhecido como venda por atacado), os seus compradores investidores também precisam de ter acesso ao financiamento. A referência de compradores ao CiX quando não têm financiamento alinhado é uma via rápida para o financiamento necessário para fechar mais negócios.

FASE 4: ARRANJAR UMA CASA PARA INVERTER

  • Quer seja uma barbatana de bricolage ou uma barbatana de mãos livres, tem de ter algum nível de supervisão em cada projecto. Com cada parte superior do fixador, tem de considerar isto:
  • Sabe o que deve consertar e porquê?
  • Sabe quando o reparar (é importante!)?
  • Sabe o que procurar num bom empreiteiro?

Esta pode ser a parte mais assustadora do processo de mudança de casa…com uma boa razão. Mas lembre-se, cada barbatana da casa começou algures. A chave é educar-se a si próprio, trabalhar em rede com outros barbatanas e grossistas de sucesso e receber formação adequada através do seu REIA local ou dos recursos dentro da Connected Investors.

A execução de uma venda lucrativa não é um acidente. Há uma estratégia envolvida e começa muito antes de colocar o sinal para venda no estaleiro. Deve conhecer o seu mercado, conhecer o seu comprador e traçar um plano de marketing que permita a realização de vendas. Cobrimos também este é um grande detalhe no livro de trabalho e áudio da Really Flip FLIP IT (disponível aqui).

Como Virar uma Casa: 5 Coisas de que precisa para começar

Quando pensa em começar a inverter casas, o que tem e o que precisa?

Finding Deals – É aqui que tudo começa. Que competências ou sistemas pode pôr em prática para começar a encontrar grandes propriedades fora do mercado nas suas áreas-alvo?

  • Figurando – Isto é quando descobre se um negócio é realmente um negócio. Conhece as fórmulas? Pode realizar uma diligência eficaz? Se a resposta for não, onde pode aprender a Figurar negócios?
  • Financiamento – Agora sabe sobre o CiX. com mas que outras fontes pode considerar? O blogue Connected Investors tem dezenas de artigos centrados no financiamento dos seus negócios.
  • Fixing – Como se aprende o quê, porquê, como e quando fixar e inverter? Há educação formal como a Really Flip e há rede de contactos. O que vai fazer para que o seu primeiro ou próximo lançamento seja um sucesso?

Flipping – É preciso poder virar o imóvel para obter lucros – mas começa muito antes de a casa ir para o mercado. O que precisa de aprender sobre a parte de “virar” da reparação e de virar?

Quando se trata a sério de começar a inverter casas, a série Really Flip docu-series pode ajudar a definir a sua corte

A pergunta mais comum que os flippers das casas perguntam é: “quanto tempo demora a virar uma casa”? Realisticamente, o tempo que leva a inverter uma propriedade de investimento antes da venda pode variar de projecto para projecto, por isso é difícil dar uma resposta definitiva. No entanto, este guia dar-lhe-á, assim o esperamos, uma ideia aproximada de um tempo realista de retorno do seu investimento para que possa vender a sua casa rapidamente.

Comprar o imóvel: 5-10 dias

  1. Agora, é importante ter em mente que esta estimativa de 5-10 dias é muito optimista, e é provável que varie se adquirir a sua propriedade através de uma rota tradicional. Se decidir adquirir a sua propriedade de investimento através de um agente imobiliário, leilão ou auto-investigação, isto pode prolongar muito o prazo, e pode por vezes demorar meses a encontrar um bom negócio.
  2. Adquirir um imóvel ideal a um grossista é a forma mais eficiente em termos de tempo para iniciar a sua estratégia de investimento. A New Western Acquisitions é uma empresa que oferece propriedades exclusivas, fora do mercado, que não estão disponíveis para o público. Isto, por si só, irá poupar-lhe o tempo e o incómodo das guerras de licitação ou corridas contra outros investidores que também se encontram no mercado de propriedades próprias. Com a utilização do Novo Oeste, encontrar a propriedade perfeita e fechar o negócio pode ser feito rapidamente, muitas vezes no prazo de dez dias.
  3. A utilização de um empréstimo de dinheiro duro é como utilizar dinheiro para comprar a sua propriedade, e é a melhor opção para poupar tempo na sua viagem de investimento. Tendo em mente a importância do tempo, o financiamento através de Sherman Bridge Lending pode fechar o negócio para o seu financiamento em apenas sete dias.
  4. A Renovação: 45 – 90 Dias
  5. A chave para conseguir uma renovação rápida é ter uma tripulação organizada pronta, e disponível. Com os recursos e ligações certas a bons operários que saibam como completar eficazmente o que se pretende, a reabilitação necessária pode ser completada rapidamente.

Planear um Poço de Renovação dá-lhe controlo sobre o tempo de retorno e os lucros

Se estiver a pensar quanto tempo demora a inverter uma casa, talvez queira dar uma vista de olhos à sua linha temporal de renovação. O processo de renovação pode consumir a maior parte do seu tempo e do seu orçamento. Provavelmente descobrirá que muitas das acções que toma para poupar tempo também o ajudarão a conservar dinheiro. Planear um poço de renovação dá-lhe mais controlo sobre o seu horário e as suas finanças.

Para estimar quanto tempo as renovações vão demorar, terá de descobrir que tipo de trabalho planeia fazer. Estes passos irão ajudá-lo a começar:

Precisará de saber a diferença entre a compra e o preço de venda potencial. Esperemos que já compreenda a importância dos comps de propriedade . Este termo refere-se a preços de venda e de listagem para casas de área comparáveis. Estes números podem ajudá-lo a antecipar uma gama provável de preços de venda. Saber quanto dinheiro pode ganhar com a venda ajudá-lo-á a determinar quanto deve gastar em melhoramentos.

Uma inspecção da casa antes da compra pode evitar surpresas desagradáveis. Segundo o Home Advisor , as inspecções domiciliárias custam geralmente algumas centenas de dólares. Se descobrirem grandes problemas no telhado, electricidade ou fundações numa casa que inicialmente parecia uma pechincha, podem poupar-lhe dezenas de milhares. Pode decidir comprar a casa de qualquer maneira. Desta forma, saberá quais as questões não discricionárias a orçamentar.

Depois de definir um orçamento e questões documentais que tem de resolver, pode decidir quais as melhorias discricionárias a introduzir. Dave Ramsey ofereceu conselhos sólidos sobre a gestão de um orçamento e de um calendário de renovação. Aconselhou as barbatanas caseiras a concentrarem-se nos tipos de melhorias que tendem a produzir os maiores retornos. A maior parte das vezes, deve escalar as renovações ao valor previsto da casa após a sua venda.

Maior nem sempre é melhor

Embora o esbanjar numa característica de luxo durante o seu lançamento possa atrair mais compradores e ajudá-lo a aumentar os preços a pedir, mais tempo do que não vale o risco não vale o pagamento. Por exemplo, se comprar uma casa de investimento por $100.000 e receber comps que mostrem vendas de casas semelhantes em média cerca de $250.000, correrá um grande risco se afundar $60.000 numa grande remodelação de cozinha de luxo. Poderá também precisar de poupar algum dinheiro para melhorias noutras divisões. Deixar um pouco de espaço de manobra no seu orçamento é também prudente, caso o trabalho não decorra de forma tão suave como planeado.

Em vez de fazer alterações elaboradas, poderá contar com o poder de pequenos ajustes. Por exemplo, pode retocar armários antigos em vez de os substituir. Embora a madeira dura nunca saia de moda, um laminado de alta qualidade poderia servir. Não se esqueça do impacto que podem ter os toques relativamente baratos como tinta fresca, novo paisagismo, e hardware actualizado.

Depois de documentar cuidadosamente todas as actualizações planeadas, pode falar com os empreiteiros para obter estimativas de custos e prazos. A informação recolhida pode motivá-lo a escalar os seus planos para cima ou para baixo. Seja como for, é melhor ter boas informações em que basear as suas escolhas em vez de lamentar as suas escolhas mais tarde.

Vender o seu imóvel: 45 Dias – 6 Meses

É aqui que as coisas se complicam. Dependendo de como decidir vender o seu imóvel pode determinar a rapidez, ou a lentidão, deste processo. Se decidir listar a sua casa no MLS, pode pagar por diferentes durações da listagem que variam entre 6 meses e 12 meses.

  • Para efeitos de estimativa, digamos que se auto-avalia durante dez dias, após o que tem algumas boas ofertas em mãos. Entra em caução com um comprador financiado que leva 21-45 dias para fechar (dependendo do seu financiamento).
  • Se tudo correr bem, e o contrato de caução fechar a tempo ou antes do previsto, poderá marcar esta venda fora da sua lista de afazeres no prazo de 90 dias, e colocar orgulhosamente o sinal de “vendido” no quintal da casa que virou com sucesso. Então, realisticamente, quanto tempo leva a virar uma casa? Dependendo da sua casa e das condições do mercado, pode acabar por esperar mais de um ano para se separar da sua casa.

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Regra #1: Avalie a sua situação de dinheiro

Para inverter casas, vai precisar de dinheiro. Esse dinheiro pode vir de si, de um banco, ou melhor ainda, de outras pessoas. Se tiveres dinheiro teu para investir, então já estás à frente do jogo. Se não tiveres dinheiro, também não há problema. Embora a maioria dos investidores privados queira que uma nova barbatana tenha um pouco de “pele no jogo”, pode sempre pedir dinheiro emprestado a outras fontes para o ajudar a começar.

Embora encontrar investidores e angariar dinheiro para uma mudança de casa seja uma arte em si, antes mesmo de fazer qualquer uma dessas angariações de capital, terá de avaliar o que já tem disponível. Quando finalmente localizar a sua primeira casa flip, terá uma boa ideia de quanto dinheiro necessitará então para financiar a compra.

Uma excelente forma de começar a inverter casas – especialmente se tiver pouco dinheiro – é formar uma joint venture com um parceiro que tenha dinheiro. Se não tiver dinheiro, o sócio da empresa conjunta financiará o negócio enquanto você faz todo o trabalho. Embora possa não ficar rico no seu primeiro negócio, ganhará algo ainda mais valioso – a experiência.

Se tiver de dividir os lucros com outra pessoa cinquenta e cinco, então ainda terá 50% de algo – e isso é muito melhor do que 100% de nada.

Regra #2: Construa a sua Equipa de Viragem da Casa

A mudança de casa não pode ser feita sozinha – há demasiadas coisas envolvidas numa mudança de casa para que saiba tudo sobre todos os aspectos do investimento imobiliário. É por isso que terá de construir a sua própria equipa de especialistas em que pode confiar para obter aconselhamento especializado e conhecimentos para garantir o máximo lucro.

Alguns dos membros da sua equipa devem incluir múltiplos agentes imobiliários, um advogado imobiliário, um CPA, um empreiteiro geral, um designer ou arquitecto, um agente de seguros, um grossista, e um emprestador de dinheiro privado ou de dinheiro vivo.

Esta equipa ajudá-lo-á em todos os pequenos detalhes de encontrar, arranjar, e depois, em última análise, vender o imóvel – ajudando-o a fixar os lucros e mantendo-o fora de problemas ao mesmo tempo.

Todos estes especialistas trabalharão em conjunto para encurtar a sua própria curva de aprendizagem pessoal, ao mesmo tempo que o ajudarão a ganhar dinheiro mais rapidamente do que o faria por si próprio.

Regra de Sucesso de Inversão de Casa #3: Encontrar um bem subvalorizado

Encontrar um bem subvalorizado neste mercado pode ser um desafio. Com as taxas de execução hipotecária em baixa e o inventário de propriedade bancária a secar, há uma escassez de inventário em comparação com apenas um ano atrás.

Mas se souber onde procurar, isto pode ser uma enorme vantagem para si em relação à sua concorrência. Uma das melhores formas de começar a encontrar propriedades é fazer com que as pessoas o chamem para vender a sua propriedade. Uma das melhores formas de o fazer é através do uso de sinais de bandido. Estes são os sinais que poderá ver pela cidade e que levam as pessoas a ligar para um número para “vender a sua propriedade feia”. Outras formas de encontrar casas para folhear incluem o marketing por e-mail aos proprietários de propriedades, o marketing por correio directo aos proprietários ausentes, e o contacto com proprietários abandonados a partir dos dados dos registos da cidade.

O seu agente imobiliário pode ser um enorme recurso para si ao encontrar propriedades. Todos os agentes imobiliários podem ajudá-lo a encontrar casas que necessitam de reparações caras – e para uma casa flipper, estes são os tipos ideais de propriedades a comprar.

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Virar casas nem sempre é tão glamoroso como parece na televisão. Mas pode ser uma óptima forma de trazer um fluxo constante de rendimentos de investimento. Para começar, é necessário algum dinheiro para financiar o seu projecto de renovação. Felizmente, há mais do que uma forma de conseguir o dinheiro de que precisa para inverter uma casa. Veja os prós e os contras das diferentes opções de financiamento que os flippers da casa têm.

Opção #1: Financiamento Bancário Tradicional

O primeiro local onde poderá procurar um empréstimo é o seu banco local. Conseguir um empréstimo fixo e de inversão de empréstimo de um banco vai ser como conseguir qualquer outro tipo de empréstimo hipotecário. Vai decidir quanto tempo quer que o prazo do empréstimo seja longo, colocar a entrada apropriada e o banco entrega o dinheiro.

Embora isso pareça simples, obter um empréstimo do banco para uma mudança de casa nem sempre é canja. Precisará de um bom crédito para se qualificar para um empréstimo. E o banco pode hesitar em dar-lhe algum dinheiro se não tiver um historial de sucesso na venda de casas.

Opção #2: Home Equity Loan ou Linha de Crédito

Se construiu equidade na sua casa, pode considerar a possibilidade de a aproveitar para financiar a mudança de casa. Um empréstimo para aquisição de casa é essencialmente uma segunda hipoteca e está a reembolsar o empréstimo durante um prazo fixo (normalmente com uma taxa de juro fixa). Uma linha de crédito de capital de casa vem normalmente com uma taxa variável, mas pode sacar contra a sua linha de crédito sempre que precisar de dinheiro extra.

O maior problema com a utilização de home equity para pagar um projecto de mudança de casa é o facto de a sua casa servir como garantia. Se ficar para trás no empréstimo ou na linha de crédito, o banco pode decidir executar a hipoteca da sua casa. Isso é arriscado se estiver a apostar em utilizar os lucros de mudança de casa para pagar o seu empréstimo.

Opção #3: Empréstimo de Dinheiro Difícil

Os emprestadores de dinheiro duro fazem empréstimos para flippers e promotores imobiliários em condições ligeiramente diferentes das dos bancos. Estes empréstimos são concebidos para pessoas que não têm necessariamente grande crédito mas precisam de dinheiro para completar as suas renovações. Empréstimos de dinheiro vivo são empréstimos a curto prazo que normalmente precisam de ser reembolsados no prazo de um ano ou mais.

Poderá considerar a possibilidade de obter um empréstimo de dinheiro vivo se tiver sido recusado para financiamento tradicional. Mas há alguns inconvenientes. As taxas de juros dos empréstimos de dinheiro duro caem frequentemente na faixa dos dois dígitos, o que os torna uma opção mais cara. O período de pagamento mais curto também significa que poderá sentir-se pressionado a vender a sua casa virada rapidamente para evitar um grande pagamento em balão.

Opção#4: Pedido de empréstimo a amigos e familiares

O dinheiro e as relações são muitas vezes como o petróleo e a água. Mas isso não significa que se deva descontar o empréstimo do que se precisa a um familiar ou amigo. Não terá de saltar por quaisquer obstáculos de aprovação de crédito e é provável que lhe ofereçam uma taxa de juros mais baixa do que um banco ou um emprestador de dinheiro duro.

Se vai seguir esta via, é importante certificar-se de que recebe tudo por escrito. Dessa forma, a pessoa que lhe está a emprestar dinheiro sabe que pretende cumprir a sua parte do acordo. Tenha em mente que se tiver um contrato, o seu amigo ou familiar pode processá-lo para recuperar o dinheiro se não pagar.

O resultado final

Tirar dinheiro do seu próprio bolso para financiar uma mudança de casa pode ser uma boa ideia se não quiser acabar com demasiadas dívidas. Mas muitas barbatanas caseiras não podem pagar por renovações sem aceitar algum tipo de assistência financeira. Como está a tentar decidir como financiar o seu projecto, é importante comparar os custos a curto e longo prazo de cada opção.

Se quiser ajuda para estabelecer e cumprir todos os seus objectivos financeiros, talvez queira falar com um consultor financeiro. Uma ferramenta de correspondência como o SmartAsset’s pode ajudá-lo a encontrar uma pessoa com quem trabalhar para satisfazer as suas necessidades. Primeiro responde a uma série de perguntas sobre a sua situação e os seus objectivos. Depois o programa restringe milhares de assessores a até três assessores financeiros que vão ao encontro das suas necessidades. Pode ler os seus perfis para saber mais sobre eles, entrevistá-los ao telefone ou pessoalmente e escolher com quem trabalhar no futuro. Isto permite-lhe encontrar um bom ajuste enquanto faz muito do trabalho árduo por si.

Isto não é aconselhamento financeiro, certifique-se sempre de discutir com o seu profissional de impostos antes de tomar quaisquer decisões.

Como investidor fixo e invertido, é essencial compreender quais das suas despesas podem ser deduzidas ao apresentar os seus impostos. As despesas que deduzir podem e terão um impacto directo no montante dos seus rendimentos tributáveis e permitem-lhe planear e orçamentar em conformidade para quaisquer projectos presentes e futuros que assuma.

As despesas deduzidas por fixações e fichas são de natureza semelhante às deduções que são feitas pelos proprietários de empresas independentes. As deduções que poderá fazer dependerão em grande medida do facto de o IRS considerar a sua inversão como uma empresa ou um investimento individual.

Estas são as despesas que pode esperar deduzir quando virar uma casa própria:

Deduções de Imposto de Inversão de Casa

Os investidores podem deduzir certas despesas antes da renovação da sua propriedade, enquanto que algumas deduções só podem ser feitas após a sua conclusão e venda. As despesas de capital são uma dessas despesas, que incluirá o custo total de compra e renovação. Outras despesas dedutíveis das quais os investidores podem depender incluem despesas de veículo ou de viagem, despesas de escritório, o custo das licenças de construção e até os juros do empréstimo. As despesas de viagem para arranjar e inverter incluem o gás utilizado pelo investidor que viaja de e para a propriedade e o desgaste do seu veículo.

Do mesmo modo, as despesas de escritório são dedutíveis e incluem qualquer aluguer que o investidor tenha de pagar por um espaço de trabalho, os seus serviços públicos, e qualquer material de papelaria que utilize durante o curso do seu projecto. Se fizer uso de um agente imobiliário para encontrar um imóvel, a comissão que lhes é paga é dedutível. As suas despesas comerciais, taxas legais e de contabilidade também podem ser deduzidas.

Lista simples de despesas dedutíveis de impostos ao revirar uma casa

Custo de compra (apenas dedutível após a casa ser vendida)

Custo dos materiais durante a renovação (só dedutível após a venda da casa)

Custo da mão-de-obra durante a renovação (só dedutível após a venda da casa)

Despesas de veículo ou de viagem (gás utilizado nas deslocações de e para a propriedade + desgaste do veículo)

Despesas de escritório (aluguer, serviços públicos e material de escritório)

Custo das licenças de construção

Juros de empréstimo

Comissão paga ao agente imobiliário para encontrar o imóvel (se aplicável)

Despesas comerciais

Honorários legais

Taxas de contabilidade

  • Ganhos de capital e despesas de mudança de direcção
  • Em termos da mudança propriamente dita, as despesas que o investidor tem como o custo dos materiais necessários para a renovação efectiva, e o custo da mão-de-obra na propriedade pode ser deduzido. Se for um investidor fixo e invertido, e vender o seu imóvel em menos de doze meses, então o imposto sobre ganhos de capital será aplicado ao rendimento que obtiver.
  • Existem impostos sobre ganhos de capital a curto prazo e impostos sobre ganhos de capital a longo prazo, que dependem do tempo que leva antes de o imóvel ser vendido.
  • Se hipoteticamente vivesse no imóvel durante mais de um ano antes da venda, a sua taxa de imposto seria mais baixa. É por isso que é essencial saber que deduções pode fazer como não ocupante ou investidor, uma vez que viver no imóvel nem sempre é uma opção e quer deduzir o máximo possível.
  • Categorização do Imposto de Inverter
  • A inversão profissional é mais do que apenas uma estratégia de investimento – na maioria das vezes, torna-se rapidamente um negócio completo. Tipicamente, a inversão de uma única propriedade é categorizada e tributada como um investimento isolado, e não como um negócio. Os investidores que invertem múltiplos imóveis são mais comummente considerados um negócio e tributados como tal, com uma taxa mais elevada do que os investimentos individuais obtêm .
  • Muitos investidores que fixam e invertem o investimento dependem de um contabilista ou profissional de impostos para maximizar as suas deduções com base na sua categorização. Por esta razão, é importante para o investidor manter registos detalhados de todas as suas despesas. Alguns investidores que fixam e invertem as suas contas acreditam que podem evitar impostos sobre a venda se transferirem o lucro da venda directamente para a aquisição de outra propriedade.
  • No entanto, se for classificado como empresa, este método não permite que um imóvel seja revendido.
  • O uso efectivo de deduções fiscais pode ajudar o investidor a agarrar-se a mais dos seus ganhos e a planear projectos futuros. Muitos aspectos do fixo e do flip podem ser deduzidos, desde o material e mão-de-obra reais até às comissões pagas ao agente imobiliário na venda final. Os projectos únicos de fixação e venda são tributados como investimentos singulares, enquanto que os investidores com projectos de venda múltipla são tributados como um negócio.