Categories
tr

Bir Ev Nasıl Ters Çevrilir

Bu makale Nathan Miller tarafından yazılmıştır. Nathan Miller bir girişimci, ev sahibi ve emlak yatırımcısıdır. 2009 yılında bulut tabanlı bir emlak yönetimi şirketi olan Rentec Direct’i kurdu. Bugün Rentec Direct, Amerika Birleşik Devletleri’nde 14. 000’den fazla ev sahibi ve mülk yöneticisi ile çalışarak kiralamalarını verimli bir şekilde yönetmelerine yardımcı oluyor.

Bu makalede alıntılanan 11 referans var ve bunlar sayfanın altında bulunabilir.

Bu makale 79. 141 kez görüntülendi.

Doğru yapabilirseniz, yeni evleri ters çevirerek kazanılacak inanılmaz miktarda para var. Aslında, çevirme başına kolayca 25. 000$ veya daha fazlasını kazanabilir ve bunu 90 günden kısa sürede yapabilirsiniz. Bununla birlikte, fırsatı yanlış hesaplarsanız, aynı zamanda bir o kadar veya daha fazlasını kaybedeceğinizi de unutmayın. Yeni evleri çevirmek, alışılmadık bir şekilde büyük miktarlarda para kazanmanın bir yolu olabilir, ancak aynı zamanda araştırma, sıkı çalışma ve sağlıklı bir risk iştahı gerektirir.

Nathan Miller. Mülk Yönetimi Uzmanı Uzman Görüşmesi. 15 Ekim 2018. Bunu yapmanın birkaç yolu var.

  • Bazı insanlar sıkıntılı mülkler arar. Bunlar, satıcının boşanma, iflas, ölüm, mülkün kötü durumda olması veya ödemelerin geç yapılması gibi nedenlerle “satmaya can attığı” ürünlerdir. Satıcının satma arzusu, arazi üzerinde daha iyi bir fiyat için pazarlık yapmanızı sağlayacaktır.
  • Başka bir yol da, şehrinizin veya kasabanızın tüm yeni inşaatların devam ettiği “yeni mahalleler” olan alanlarını belirlemektir. Oraya git ve dolaş. Yeni evlerini veya mevcut açık arsaları satmak isteyen müteahhitler tarafından yerleştirilen işaretleri arayın.

Ev saygısız satışlarının sayısı artıyor. Ülke genelinde emlak piyasası patlama yaşarken, ev çevirmek kazançlı bir iş seçeneği haline geliyor.

Bununla birlikte, vergiler ve kar için evleri çevirme konusunda hala çok fazla kafa karışıklığı var. Ters evler üzerindeki vergiler hakkında daha fazla bilgi edinmek için okumaya devam edin.

Saygısız Evler ve Sermaye Kazançları Kuralları

Çoğu durumda, gayrimenkul bir sermaye varlığı olarak kabul edilir ve evin satışı, tercihli sermaye kazancı vergi oranlarına hak kazanabilir. Ancak, kar için evleri çevirme ticaretinde veya işinde olduğunuzda durum böyle olmayabilir.

Normalde, daha sonraki tarihte düzeltmek ve satmak için bir gayrimenkul satın alırsanız, kâr sermaye kazanç kuralları uyarınca vergilendirilir. Mülkiyet ana ikametgahınız olarak nitelendirilirse daha da olumlu kurallar vardır. Satıştan önceki beş yıl boyunca iki yıldan fazla yaşıyorsanız, genellikle vergilendirmeyi ev sahipleri için özel kurallar altında tamamen hariç tutabilirsiniz.

Bununla birlikte, IRS, gayrimenkulü aktif olarak satın alan ve yeniden şekillendiren bireyleri, yatırımcılardan ziyade satıcılar olarak sürekli olarak kâr için sınıflandırır. Bu insanlar için, gayrimenkul sermaye varlıkları yerine envanter olarak kabul edilir ve bu mülklerin satışındaki kârlar, serbest meslek vergisine tabi olarak sıradan gelir olarak değerlendirilir.

Vergilendirmeyi önlemek için haddeleme gelir

Başka bir karışıklık kaynağı, birçok potansiyel paletleyicinin, satışın gelirlerini ters çevirmek için başka bir proje satın almaya (yani mülk merdiven teorisi) yuvarlarsa vergilendirmeden kaçınabileceklerine inanmasıdır. Gerçek şu ki, eğer gayrimenkulü çevirme ticareti veya işinde olduğu düşünülüyorsanız, bu tedavinin yeniden satış için tutulan mülk için izin verilmediğinden mümkün değildir.

Evleri çevirme: Vergi kesintileri

Evi çevirme, yol boyunca çok sayıda masrafla karşılaşılan maliyetli bir iştir. Bir işletme olarak faaliyet gösteriyorsanız, vergi yükümlülüğünüzü azaltmak için vergi indirimleri bulabileceğinizi düşünebilirsiniz. Ne yazık ki, ev çevirme masraflarının çoğu hemen vergiden düşülmez. Bunun yerine, konutun temeline (orijinal değer) (yani eklenmeli) aktifleştirilmelidirler. Büyük harfle yazılmış maliyetler şunları içerir:

  • Evin Maliyeti
  • Doğrudan Malzemeler
  • Direkt işçilik
  • Araçlar
  • Kira
  • Dolaylı işçilik
  • Ekipman amortismanı
  • Sigorta
  • Üretim dönemi faizi
  • Her projeye tahsis edilebilen emlak vergileri

Daha sonra, vergilendirilebilir kazanç mülkteki temel miktarla azaltıldığından, mülk sattığınızda bu giderlerden bir vergi avantajı elde edersiniz.

Evleri çevirme ve vergi indirimleri konusunda daha fazla rehberlik için bu alanda uzmanlaşmış bir vergi profesyoneline danışın.”Bir evi çevirirken hangi masrafları düşürebilirim?” Gibi soruları cevaplamanıza yardımcı olabilirler. ve “Bir evi vergi beyannamesi üzerine çevirmeyi nasıl bildirebilirsiniz?”

Evleri çevirme için IRS yayını nedir?

İşte evleri çevirme için yaygın IRS yayınları ve formları:

Evi çevirme konusundaki vergilerle ilgili yardım alın

Serbest meslek vergisinde gezinmek ve ev çevirme ile ilgili IRS kuralları zor olabilir. Bu yüzden yardım aramak isteyebilirsiniz.

İster bilgili vergi uzmanlarımızdan biriyle randevu alın, ister çevrimiçi vergi beyanı ürünlerimizden birini seçin, mümkün olan en fazla parayı geri almanıza yardımcı olması için H& R Block’a güvenebilirsiniz.

Ev değiştirmenin para kazanmanın harika bir yolu olduğunu duymuşsunuzdur. Ancak bu, bir ev alıp kar amaçlı satmak kadar kolay değil.

Başlıyorsanız, muhtemelen bir evi nasıl çevireceğinizi merak ediyorsunuzdur. Projenizi finanse etmekten mükemmel konumda bir ev bulmaya kadar, ev çevirmenin para kazanmadan önce birçok adımı vardır.

Ama finansmanı nereden buluyorsunuz? Bir evi nasıl seçersiniz ve en iyi yer neresidir?

Ev çevirme 101 hakkında bilmeniz gereken her şeyi öğrenmek ve biraz para kazanmaya hazırlanmak için okumaya devam edin.

Konum

Yatırım amaçlı gayrimenkul bulmanın birkaç yolu vardır. Boş evler için mahallenize bakabilir veya yardım için yerel bir emlakçıyla iletişime geçebilirsiniz.

Yerel haciz ve müzayede mülklerine dikkat edin veya bankaları arayın ve gayrimenkul sahibi olunan evler hakkında bilgi alın.

Pazarlık Fiyatı

Yatırım yapacak bir ev bulduğunuzda, maliyetleri toplayın.

Tamir için ne kadar harcayacaksınız? Yerel vergiler ne kadar? Evle birlikte gelen başka ücretler var mı?

Ne kadar harcayacağınızı düşündüğünüzü hesaplayın ve her şey ödendikten sonra hala kar görmenizi sağlayan bir satın alma fiyatı hesaplayın.

Ters çevirecek bir ev bulduktan ve fiyatta pazarlık yaptıktan sonra, finansmanı sağlama zamanı.

Düşük Bütçeyle Ev Değiştirme

Sınırlı bir bütçeniz var, ancak yine de evleri değiştirmek mi istiyorsunuz? Bu sandığınızdan daha yaygın. Bu nedenle ev paletleri finansman için alternatif kaynaklara yöneliyor.

Yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü seçtikten sonra finansman aramaya başlayabilirsiniz.

Zor Para Kredileri

Bu krediler özel yatırımcılardan gelmektedir. Kısa vadeliler, ortalama 12 ay civarında.

Zor para kredileri genellikle hızlı bir şekilde onaylanır, böylece yatırım amaçlı gayrimenkulünüzü satın alabilir ve yenilemeye başlayabilirsiniz.

Kitle Fonlama Yatırımları

Başka bir kredi türü de kitle fonlaması yatırımıdır. Burası, yatırım fırsatınızı bir kitle fonlaması web sitesinde pazarlayarak bireysel yatırımcılardan alacağınız finansmana güvendiğiniz yerdir.

Zor para kredilerinde olduğu gibi, kitle finansmanı, ilk evinizi peşin ödeme zahmeti olmadan çevirmek için nakit para almanın başka bir hızlı yoludur.

Projenizi Tamamlamak

Mortgage ödeme sürenizi kısaltmak için onarımları ve yenilemeleri hızla tamamlamaya hazır olun.

Kırık pencereleri veya camı sabitleyerek başlayın. Simons Glass, projenizin ileriye doğru hareket edebilmesi için hasarlı camı kolayca onarabilir ve değiştirebilir.

Powerwash ve bahçenizi anında bir facelift vermek ve iç duvarları nötr renkleri boyamak için manzara. Ardından, halıyı mümkün olduğunca birçok odaya takın.

Daha sonra, potansiyel alıcılar bu yükseltmelere odaklandıkça mutfaklara ve banyolara odaklanın. Çok fazla harcama yapmayın, ancak her şeyin taze ve yeni göründüğünden emin olun.

Ev geliştirme mağazaları genellikle dişli veya ding olan ancak daha ucuz olan boşluk dolapları ve demo aletleri satar.

Eve güncellenmiş bir görünüm vermek için anahtar plakası kapaklarını ve ışık fikstürlerini değiştirin.

Satmaya Hazır Olun

İlk evi çevirme yenilemenizi tamamladıktan sonra, mülkünüzü satmak için yerel bir emlakçı ile çalışabilirsiniz. House Flipping, çok fazla çalışmaya sahip zaman alıcı bir projedir, ancak temettüler çok büyük olabilir.

Hangi ev onarım hizmetleri arıyor olursanız olun, sizi ele geçirdik. Tüm ev projeleriniz için en güncel bilgiler için web sitemize göz atın.

Evleri nasıl çevirmeye başlayacağınızı bilmek ister misiniz? Büyük yatırım yapmadan önce bu önemli ipuçlarını düşünün.

Bu hikayeyi paylaş

  • Bunu Facebook’ta Paylaşın
  • Bunu Twitter’da paylaşın

Tüm paylaşım seçeneklerini paylaşın: Bir evi nasıl çevirir – ve nasıl olmaz

  • Pinterest
  • E-posta Son yıllarda, bir evi çevirme, bazılarının Amerikan ev sahibi olma ve bağımsız servet hayalini finanse etmesi için bir anahtar olarak yeniden canlandırıldı. Büyük Durgunluğun şok dalgaları, büyük ölçüde ipotek piyasasında akılsız kredi uygulamaları ve kendi evlerine sahip olmak için aç Amerikalıların kötü kararları büyük ölçüde yıpranmıştır. Ev kaydırma, işgücü yoğun bir yenilemeyi tamamlamak için becerilere, paraya ve nerede olanlara sahip olanlar için büyük bir yatırım olabilir ve gayrimenkulün sıcak veya uygun fiyatlı olduğu bölgelerde, yakalamak cazip gelebilirDüzeltme ve hızlı bir şekilde satma niyetiyle sıkıntılı özellikler. Ancak TV şovlarındaki ve Instagram’daki ev paletleri sadece çaba göstermelerini sağlayabilirken, hafifçe girilmesi gereken bir karar değil. Bir evi çevirmeye karar vermeden önce, bu önemli ipuçlarını düşünün.

Yeni Başlayanlar İçin Evler Nasıl Çevirilir – Kontrol Listesi

Pazarınızı bilin

Evlerin listelenmeden önce satıldığı bir satıcı pazarında, bir evi ters çevirmek akıllıca bir yatırım fikri olabilir, ancak sınırınızı bilmek çok önemlidir. Başka bir deyişle, o bölgedeki ortalama ev 500. 000$’a satıldığında 100. 000$ yatırım gerektirecek 400. 000$’lık bir ev almayın. Genel bir kural, satın alma fiyatı, tahmini onarım maliyetleri ve nihai yeniden satış değeri arasında sağlıklı bir kar marjı tutmaktır.

Karar Vermeden Önce Bankanızla Konuşun

Satın alma maliyetini karşılamak için bir kredi alacaksanız, önemli olabileceğinden, ücretler üzerindeki ince yazıya dikkat edin. İş tamamlandıktan sonra yeniden finanse etmek amacıyla yalnızca faiz gibi süslü bir kredi vermeyi planlıyorsanız, yeniden finansmanla ilgili on binlerce doları bulabilecek ek kapanış maliyetleri de dahil olmak üzere çeşitli ücretleri anlamak da yararlı olacaktır. dolar. Yeni bir ev alıcısının yalnızca satın almayı değil, aynı zamanda onarımları da finanse eden bir krediye hak kazanması nadirdir, bu nedenle, bir borç verenle kurulu bir ilişkiniz yoksa, yükseltmeleri kendiniz finanse etmek için sağlıklı bir nakit bütçesi ile hazırlıklı olun. Banka tarafından finanse edilen iyileştirme projeleri, finansal kurumlar için nispeten yüksek riskli kredilerdir ve özel kredi verenlerden alınan yüksek faizli kredilerin faiz oranları yüzde 15’e kadar çıkabilir.

Kişisel Maliyet-Fayda Analizi Çalıştırın

Kendinize sormanız gereken bazı sorular: Finansal kazanç, bir mülkü iyileştirmek için harcanan zamana, parasal yatırıma ve duygusal bant genişliğine değer mi? Örneğin, bir inşaatçı veya müteahhit olarak bir geçmişe sahipseniz veya bu tür vasıflı işçi çalıştıran bir şirkete sahipseniz, işin çoğunu kendiniz yapabilecek ve muhtemelen başka birini kiralamak zorunda olan birinden daha fazla kar elde edeceksiniz. emeğin tamamı. Emlakçılar da, genel halkın önünde anlaşmalar hakkında bilgi edindikçe, ellerinin altında işgücü kaynaklarına sahip olduklarında ve konut pazarını ortalama bir ev avcısına göre daha iyi hissettiklerinde, çoğu zaman evlerini alt üst etmeye başlarlar. Yenileme sürecinde evde yaşamayı düşünüyorsanız, kişisel bir soru da var: Başınızın üzerinde bir çatı ve olası bir maaş günü anlamına geliyorsa, geçici de olsa bir inşaat bölgesinde yaşayabilir misiniz?

Tadilatlarınıza Öncelik Verin

Mutfak tadilatı gibi büyük bilet eşyaları bütçenizi hızlı bir şekilde yiyecek ve dolar için dolar ödeyecek. Diğer küçük görevlerin yanı sıra, önceki sahiplerin duvar kağıdı, boyama duvarları ve tavanları sıyırma, parke zemini zımparalama, banyoları tamir etme ve peyzajı gibi ele almak istemedikleri beceri setinizle yapabileceğiniz şeylere öncelik verin. Pazarı sağlam bir anlayışa sahip olmadığınız sürece, bir sonraki alıcının sevmeyebileceği süslü özelleştirmeleri atlayın. Amaç, bütçenizi aynı anda kontrol altında tutarken Curb cazibesini artırmaktır.

Satmak mı yoksa kira mı?

Bir ev çevirisini satışa veya uzun vadeli kiralamaya dönüştürme seçeneğine sahip olmak, ev gibi büyük bir yatırım mülkiyeti riskine ek güvenlik koymanın iyi bir yoludur. Ev sahibi olmanın zorlukları çok fazla olsa da, yıllar boyunca istikrarlı, gelen nakit akışının tersi, ev yeterince hızlı satmıyorsa veya piyasa çöküyorsa B planı olarak incelemeye değer. Bir evin nasıl finanse edileceğini merak ediyorsanız, yalnız değilsiniz. Satın almak, yenilemek, daha sonra evleri kâr için hızlı bir şekilde yeniden satmak son derece kazançlı bir çaba olabilir, ancak böyle bir projeyi finanse etmek için bir kredi bulmak, gerçekten yaşamak istediğiniz bir ev için geleneksel bir kredi almak gibi bir şey değildir. Aslında, Sıkıntılı mülkleri satın almak ve yenilemek için kullanabileceğiniz altı tür “düzeltme ve flip kredisi” ve her biri kendi yeterlilik gereksinimleri ve artıları ve eksileri ile birlikte gelir. İşte beş seçeneğe bir göz atın ve hangisinin sizin için en iyi olduğunu nasıl bulacağınız.

1. Sert para kredisi

Bazen “rehabilitasyon kredileri” olarak adlandırılan zor para kredileri, gayrimenkul yatırımlarına yönelik kısa vadeli kredilerdir. Geleneksel banka kredilerinden farklı olarak, bunlar özel borç verenler tarafından verilir. Zor para ödünç veren bir kişi, bir grup yatırımcı veya parayı uzatmak için kişisel fonlar kullanan lisanslı bir ipotek komisyoncusu olabilir.

İlgili Makaleler

  • Bethenny Frankel ve Fredrik Eklund, Emlak TV’si ve nefret ettikleri tasarım trendi konuşuyor
  • Kötü krediniz varsa gayrimenkul nasıl yatırım yapılır
  • 6 Pahalı Hatalar İlk kez ev paletleri yapar

Sert para kredi şartları genellikle geleneksel ipoteklerden çok daha kısadır. Altı ay ila bir yıl en yaygın olanıdır, ancak beş yıla kadar çıkabilirler. Faiz oranları oldukça yüksektir, tipik olarak% 12 ila% 21 arasında değişmektedir. Çoğu zor para kredi veren ayrıca, 1 puan kredinin% 1’ine eşittir.

Zor para kredileri için peşinat gereksinimleri de farklıdır. Satın almak istediğiniz mülk değerinin yaklaşık% 60 ila% 75’ini almayı bekleyebilirsiniz. Örneğin, 200. 000 dolarlık bir mülke bakıyorsanız, muhtemelen ödünç almanıza izin verilecek olan en fazla 150. 000 dolar olacaktır, yani 50. 000 $ ön ödemeniz gerekecektir.

Bununla birlikte, sert para kredi verenler genellikle daha düşük kredi puanları olan (550 kadar düşük) insanları barındırmaya daha isteklidir. Ve geleneksel bir krediden çok daha az evrak var, bu yüzden süreç daha hızlı – bazen bir hafta kadar hızlı. Satın alınan ev teminat olarak hizmet verdiğinden, zor para kredileri en az iki ila üç evi çeviren insanlar için en uygun olanıdır.

2. Nakit-Out Refinance

Birincil konutunuzun değeri artmışsa, flip’iniz için bir finansman seçeneği nakit çıkışının yeniden finanse edilmesidir. Bu, şu anda borçlu olduğunuzdan daha fazlasını yeniden finanse ederek ve nakit farkını alarak ipoteğinizi yeniden finanse ederek evinizdeki özkaynağa değmenizi sağlar.

Adından da anlaşılacağı gibi, aslında başka bir şey için ödeme yapmak için evinizdeki bazı özkaynakları “nakit para alıyorsunuz”. Yeni krediniz, ipotekinize hala borçlu olduğunuz tutar ve çıkarmak istediğiniz parayı olacaktır. Yani, hala 200. 000 dolar borçlu olduğunuz 300. 000 dolarlık bir krediniz olduğunu varsayalım. Bu, evinizde 100. 000 dolarlık özkaynakınız olduğu anlamına gelir. Mevcut 200. 000 $ ‘lık kredinizin yerini almak için bu özkaynakların 25. 000 $’ ını nakit olarak ve 225. 000 $ karşılığında yeni bir ipotek alabilirsiniz ve daha sonra 25. 000 $ ‘ı evine çevirebilirsiniz.

Çoğu nakit çıkış kredisi almaya hak kazanmak için, minimum 640 kredi puanına, maksimum% 45 borç / gelir oranına ve mevcut evinizdeki özkaynakların en az% 30 ila% 40’ına ihtiyacınız vardır. Ancak, bir ipoteğin parçası olduğu için, aynı satın almayı finanse etmek için bir kredi kartı veya sabit para kredisi kullanmanızdan daha iyi bir faiz oranı elde edersiniz.

Birkaç uyarı var. Toplam kredinin ortalama% 3 ila% 6’sı olan kapanış maliyetlerini ödemeniz gerekecektir. Ayrıca, daha yüksek bir ipotek oranını yeniden finanse ediyorsanız, uzun vadede krediniz için daha fazla faiz ödemeyi yapabilirsiniz.

3. Ev Hisse Senedi Kredisi veya Kredi Hattı

Birincil konutunuzda hisse senedi oluşturduysanız, bunun bir yüzdesine ev kredisi veya konut kredisi limiti kullanarak dokunabilirsiniz. Her iki finansman seçeneği de evinizdeki öz sermayeyi teminat olarak kullanarak borç para almanıza olanak tanır. En büyük fark, bir ev rehni kredisinin size nakit parayı önceden sağlaması ve kredinin süresi boyunca (ilk ipoteğinizde yaptığınız gibi) aylık taksitler ödemenizdir. Bir HELOC ile, kredinin ömrü boyunca paraya küçük parçalar halinde erişirsiniz.

Tüm parayı peşin aldığınız için, bir ev satın alırken ve değiştirirken ev kredisi genellikle daha iyi bir finansman seçeneğidir. Artı, faiz oranı sabittir ve zor para kredilerine veya kredi kartlarına kıyasla oldukça düşüktür, şu anda %6 civarındadır ve kredi için ödediğiniz faiz belirli limitler dahilinde vergiden düşülebilir.

Çoğu ipotek kredi kuruluşu, ikinci bir ipotek için evinizin öz sermayesinin %80’ine kadar borç almanıza izin verecektir.

4. Yatırım kredi limiti

“Satın alma kredisi” olarak da adlandırılan bir yatırım kredisi, yalnızca yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak için verilmesi dışında HELOC’a benzer. Bu kısa vadeli finansman seçeneği – genellikle yaklaşık 18 ila 24 ay süren kredilerle – önceden belirlenmiş bir kredi limitine kadar ihtiyaç duyduğunuzda nakit borç almanıza olanak tanır.

Bu krediler, ev değiştirme deneyimi olan kişiler için en uygun olanıdır, çünkü borçlular, yatırım amaçlı gayrimenkullere sahip olduklarına veya sattıklarına dair kanıtlanan sicillerine ve mali kaynaklarına göre sigortalanır ve onaylanır.(Oku: Yüksek net değere sahip bir yatırımcıysanız veya toplam değeri 1 milyon doları aşan bir emlak portföyüne sahipseniz, bir yatırım limiti, tek ev veya çok ev için en iyi finansman seçeneğiniz olabilir.)

Genel olarak, üç hafta gibi kısa bir sürede, 1 milyon ABD Doları ile 50 milyon ABD Doları arasında değişen miktarlarda bir yatırım kredisi alabilirsiniz. Bu kredilerdeki faiz oranları genellikle %5 ila %8 arasındadır.

5. Kitle fonlaması

Ev paletleri için başka bir sermaye kaynağı, fonların çok sayıda insanın katkılarıyla, genellikle internet aracılığıyla toplandığı kitle fonlaması veya “eşler arası borç verme” dir.

35 eyalette yatırım amaçlı gayrimenkulleri finanse eden San Francisco merkezli bir şirket olan RealtyShares’in CEO’su Nav Athwal, “Sunduğumuz en büyük fayda esneklik ve ulusal odaklanmadır” diyor. RealtyShares ile fonlar, belirli bir işleme 5. 000 $ gibi düşük bir fiyata yatırım yapan 38. 000’den fazla yüksek net değere sahip kişiden gelir.

Crowdfunded yatırım kredileri hakkında bir ton veri yoktur, ancak RealTyShares, bir mülkün tahmini onarım sonrası değerinin% 70’ine kadar 10 gün gibi kısa bir sürede fon sağlar. Faiz oranları% 8 ila% 11 arasında değişmektedir, lüks dönmelerdeki ortalama kredi süresi 12 aydır. Şirket ayrıca, mülkiyette ortaklık çıkarları ve hem ödenen faizden hem de işlemin potansiyel yükselişinden yararlanan tercih edilen özkaynak anlaşmaları yapıyor.

Daha akıllı finansal haberler ve tavsiye için MarketWatch’a gidin.

Ücretsiz – Gayrimenkul Yatırım Kılavuzu

Gayrimenkul yatırımı için kapsamlı rehberimize kaydolarak gerçek servet oluşturmak için ilk adımı atın.

Bir evi çevirmek, özellikle o bölgede deneyimliyseniz ve geçmişte başarılı bir şekilde yaptıysanız, kazançlı bir çaba olabilir. Peki ya fonlar bu turda son derece sınırlıysa?

İyi haber şu ki, oldukça sıkı bir bütçeyle çalışıyor olsanız bile bir ev flip’i çekebilirsiniz. Sadece paranızı akıllıca nasıl harcayacağınızı bilmeniz gerekiyor. Bu ipuçlarını takip edin ve ne kadar başarabileceğinize şaşırabilirsiniz.

1. Estetik hakkında endişelenmeden önce gerçek sorunları düzeltin

Bir evi çevirdiğinizde ve para sıkı olduğunda, sıhhi tesisat sistemi tam bir revizyona ihtiyaç duyduğunda ve çalışan HVAC olmadığında nakit parayı üst düzey fayanslara veya mermer banyo tezgahlarına batırmayı göze alamazsınız. Kozmetik düzeltmelere bir kuruş harcamadan önce, o evle ilişkili fonksiyonel sorunların bir listesini yapın ve estetik konulara geçmeden önce bunlarla mücadele edin. Bu şekilde, en azından çok önemli temelleri ele alacaksınız.

2. Daha iyi yeniden satış yapmak için borç veren kilit alanlara odaklanın

Çevirdiğiniz evde hafif modası geçmiş konuk yatak odası döşemesini önemsemeyebilirsiniz ve yemek odası panjurlarının seçimini dehşet verici bulabilirsiniz. Ancak, o evin kullanılamayabilecek alanlarına para harcamadan önce, kaynaklarınızı mutfak ve banyolar gibi yüksek profilli alanları geliştirmeye yatırın. Muhtemelen, bir alıcı, taş tezgahı ve şık görünümlü cihazlarla güncellenmiş bir mutfağı takmak anlamına gelirse, cansız bir Den’in gitmesine izin verecektir.

3. Mümkün olduğunca çok iş yapın

Bu gerçekten söylemeden gitmeli, ancak kendiniz ne kadar çok el işi yapmak isterseniz, ev flip’iniz size o kadar pahalıya mal olur. Kendi başınıza tam bir tadilatla başa çıkmak için donanımlı değilseniz, elektrik işleri veya daha riskli inşaatla ilgili çabalar gibi gerçekten yardıma ihtiyacınız olan alanlar için sınırlı fonlarınızı ayırın.

4. Malzemelerinizi ucuza alın

Bir evi kendi elinizle yenilerken, kullandığınız malzemelere ne kadar az harcarsanız, o kadar çok tasarruf edersiniz. Bu amaçla, aşağıdakiler gibi birkaç yolu keşfetmek faydalıdır:

  • Ne bulacağınızı asla bilemeyeceğiniz kurtarma alanları.
  • Son projelerden kalan malzemeleri indirimli olarak boşaltmaya istekli olabilecek diğer paletler veya müteahhitler.
  • Yöneticilerin size raflarda rahatlık için çok fazla yer kaplayan indirimli ancak geçerli malzemeler konusunda bir anlaşma sağlayabileceği yerel hırdavat mağazaları.

5. Tekrar tekrar kullanacağınız araçları kiralamak yerine satın alın

Her zaman kullanmadığınız araçları satın almak yerine kiralamak yaygın bir uygulamadır, özellikle böyle yapmak, onları saklama konusunda endişelenmenize gerek olmadığı anlamına gelir. Ancak rakamları zorlarsanız, bu kiralama ücretlerini sürekli olarak ödemek yerine belirli araçları satın almanın gerçekten işe yaradığını görebilirsiniz. Ve eğer bir zemin modeli almaya istekliysen, bu süreçte ciddi bir indirim elde edebilirsin.

Büyük bir para yığınıyla çalışırken, evi çevirmek oldukça basit bir çaba olabilir. Ancak fonlar sınırlı olduğunda, çok daha zor hale gelir. İkinci teknedeyseniz, eldeki işe dalmadan önce kendinize bir iyilik yapın ve eviniz için bir bütçe hazırlayın. Kendi açınızdan biraz planlama, minimum kaynaklarınızı iyi bir şekilde kullanmanıza gerçekten yardımcı olabilir.

Haksız Kazançlar: Gayrimenkul Nasıl Milyarder Fabrikası Oldu?

Muhtemelen gayrimenkulün uzun zamandır zenginlerin ve iyi bağlantıları olanların oyun alanı olduğunu ve yakın zamanda yayınlanan verilere göre modern tarihin en iyi performans gösteren yatırımı olduğunu biliyorsunuzdur. Ve diğer yatırımlarda hiç duyulmamış bir dizi haksız avantajın olması şaşırtıcı değil.

Ancak 2020’de engeller yıkıldı – ve artık eskiden maliyetinin çok altında bir fiyata gayrimenkul yoluyla GERÇEK servet inşa etmek mümkün, bu da artık sizin gibi bireyler için haksız avantajların mevcut olduğu anlamına geliyor.

Başlamak için, gayrimenkul yatırımı hakkında bilmeniz gereken her şeyi özetleyen kapsamlı bir rehber hazırladık ve bugün onu ÜCRETSİZ olarak kullanıma sunduk. Daha fazla bilgi edinmek ve ücretsiz kopyanıza erişmek için burayı tıklamanız yeterlidir.

İlk Defa Bir Ev Nasıl Ters Çevrilir?

Bir evi ilk kez nasıl çevireceğinizi öğrendiğinizde, gökyüzünde pasta, TV’nin neden olduğu sanrıların nasıl para çevirme konusundaki sanrılara sahip olmak kolaydır. Cidden, House Flipper TV şovları çok basit görünmesini sağlıyor. Ancak herhangi bir iş gibi, ev çevirme kendi inişleri ile geliyor. Bazı artış süresi, iyi kaynaklar ve harika ilişkiler gerektirir.

Başkalarının deneyiminden yararlanmak öder. Ayrıca, ilk kez House Flippers için en iyi ipuçlarını öğrenmek için güvenilir kaynakları kullanmak her zaman ödeme yapar. Ev tadilatlarında deneyimli olsanız veya bir emlak komisyoncusu lisansınız olsanız bile, bir evi nasıl çevireceğinizi öğrenirken, evi çevirmenin benzersiz yönlerine aşina olmanız için iyi tavsiye edilirsiniz.

Bu makalede, bir evi nasıl çevireceğin ve evleri çevirmeye başlamak için bilmeniz gereken her aşamayı yıkıyoruz.

Daha fazla gayrimenkul anlaşması mı istiyorsunuz?

Daha büyük resmi ister misiniz? Yaşamak İçin Evler Çevirme: Her Flip’in 5 aşaması

Aşama 1: Dönecek Ev Bulma

Her ev flipper’ın bir anlaşma boru hattına sahip olması gerekir (veya bazılarının dediği gibi anlaşma akışı). Özünde, masaya iyi özellikler getiren güvenilir bir sisteme veya kaynağa ihtiyacınız vardır. Teknoloji, yatırım mülklerinin nasıl bulunacağını ve motive satıcıların nasıl bulunacağını değiştirdi.

Kendin yap türünden daha fazla iseniz ve satılık yatırım mülklerini nasıl bulacağınızı öğrenmeniz gerekiyorsa, şunları içeren iyi potansiyel flip özelliklerini bulmanın bir takım harika yolları vardır:

  • PIN veritabanına dokunma
  • Doğrudan posta kolaylaştırıldı
  • Haydut İşaretlerini Kullanma
  • Dolar için Sürüş (ve Kick-A ** Flyers nasıl yapılır)
  • Pazar dışı mülklere dokunma
  • Kâr için kapı çalıyor
  • Mülk İzcileri
  • Yeni Fırsatlara Yolunuzu Ağlamak
  • Varsayılan özellikler
  • Çevrimiçi İlerlemeler – Fırsatlar için Web’i madencilik

Aşama 2: Bir yatırım mülkünün iyi olup olmadığını bulmak

Bir yatırım mülkiyeti üzerindeki anlaşmaları değerlendirmek ve kârları yansıtmak söz konusu olduğunda herhangi bir tahmin olmamalıdır. Kanıtlanmış bir ev çevirme formülü ve etkili durum tespiti kullanmanız gerekir. İşte bir anlaşmanın gerçekten bir anlaşma olup olmadığını anlamak için cevaplamanız gereken bazı sorular. Bu, düzeltmek ve çevirirseniz veya yaşamak için toptan evler olsun, geçerlidir.

Bağlı yatırımcıların içinde Emlak Yatırımcı Forumu’nda daha fazlası var. Ücretsiz erişim elde etmek için buraya tıklayın.

Bir düzeltme ve çevirme nasıl analiz edilir

  • Mülkün değeri gibi ve onarımdan sonra?
  • Onarım maliyetleri nelerdir?
  • Flip ile ilgili diğer maliyetler nelerdir?(Unutmayın, ister tamir ediyor olun, ister toptan satış yapıyor olun, bu numaralara ihtiyacınız var.)
  • Odaklanmam gereken durum tespitinin kritik alanları nelerdir?(Evin Tersine Dönme Risklerinden Nasıl Kaçınılacağına Bakın)

AŞAMA 3: FİNANSMAN – FAKSİTE VE DÖVME İÇİN KREDİLER

Tamir ederken ve ters çevirirken, tadilat için fonların yanı sıra mülkün satın alınması için fonlara erişmeniz gerekir. Ev değiştirme dünyasında, özel borç verenler bu ihtiyacı büyük ölçüde karşılar. CiX. com, ev paletlerine, fon düzeltme ve mülkleri değiştirme konusunda uzmanlaşmış borç verenlere erişim sağlar. Gemideki birden fazla borç verenle, en iyi oranları ve şartları elde etmeye yardımcı olmak için mülkü ve projeyi finanse etmek için rekabet ederler. İlk çevirmenizi yapıyorsanız, bu özel özel para ipotek borç verenleri hakkında daha fazla bilgi sahibi olmanız gerekir. Gayrimenkul Yatırımları İçin Özel Para Mortgage Kredi Kuruluşlarını Kullanmayı Kontrol Edin.

Para Olmadan Bir Evi Çevirmek. Quick Flip mülklerini (toptan satış olarak da bilinir) planlıyorsanız, yatırımcı alıcılarınızın da finansmana erişmesi gerekir. Finansmanları olmadığında alıcıları CiX’e yönlendirmek, daha fazla anlaşmayı kapatmak için gereken finansmana giden hızlı bir yoldur.

4. AŞAMA: BİR EVİ DÖNDÜRMEK İÇİN TAMİR ETMEK

İster kendin yap paleti, ister elle kullanılmayan bir palet olun, her projede bir düzeyde gözetim sahibi olmanız gerekir. Her sabitleyici saya ile şunu göz önünde bulundurmalısınız:

  • Neyi ve neden düzelteceğinizi biliyor musunuz?
  • Ne zaman düzelteceğinizi biliyor musunuz (önemlidir!)?
  • İyi bir müteahhitte nelere dikkat etmeniz gerektiğini biliyor musunuz?

Bu, ev değiştirme sürecinin en göz korkutucu kısmı olabilir… haklı olarak. Ama unutma, her ev paleti bir yerde başladı. Anahtar, kendinizi eğitmek, diğer başarılı yüzgeçler ve toptancılarla ağ kurmak ve yerel REIA’nız veya Connected Investors içindeki kaynaklar aracılığıyla yeterli eğitimi almaktır.

Kârlı bir satış gerçekleştirmek tesadüf değildir. İşin içinde bir strateji var ve siz bahçeye satılık tabelasını koymadan çok önce başlıyor. Pazarınızı bilmeli, alıcınızı tanımalı ve uygulanabilir bir pazarlama planı yapmalısınız. Ayrıca, Really Flip FLIP IT çalışma kitabında ve ses dosyasında (buradan erişilebilir) bu harika ayrıntıyı ele alıyoruz.

Bir Ev Nasıl Ters Çevrilir: Başlamak İçin İhtiyacınız Olan 5 Şey

Evleri çevirmeye başlamayı düşündüğünüzde, elinizde ne var ve neye ihtiyacınız var?

  1. Fırsat Bulmak – Her şeyin başladığı yer burasıdır. Hedef bölgelerinizde harika pazar dışı mülkler bulmaya başlamak için hangi becerileri veya sistemleri uygulamaya koyabilirsiniz?
  2. Fikir – Bu, bir anlaşmanın gerçekten bir anlaşma olup olmadığını keşfettiğiniz zamandır. Formülleri biliyor musunuz? Etkili durum tespiti yapabilir misiniz? Cevap hayırsa, anlaşmaları nasıl bulacağınızı nerede öğrenebilirsiniz?
  3. Finansman – Artık CIX. com’u biliyorsunuz, ancak başka hangi kaynakları düşünebilirsiniz? Bağlı Yatırımcılar Blogu, anlaşmalarınızı finanse etmeye odaklanan düzinelerce makaleye sahiptir.
  4. Düzeltme – Neyi, neden, nasıl ve ne zaman sabitleme ve çevirme öğrenirsiniz? Gerçekten Flip gibi örgün eğitim var ve ağ oluşturma var. Birinci veya bir sonraki çevirmenizi başarmak için hangisini yapacaksınız?
  5. Flipping – Mülkü kar için çevirebilmeniz gerekir – ancak ev piyasaya çıkmadan önce başlar. Fix ve Flip’in “Flip” kısmı hakkında ne öğrenmeniz gerekiyor?

Evleri çevirmeye başlamak konusunda ciddi olduğunuzda, gerçekten Flip Docu Serisi kursunuzu ayarlamaya yardımcı olabilir! Buraya tıklayın ve tüm diziyi bir pizzanın teslim edilmesi için gerekenden daha kısa sürede izleyin ve evlerin gerçek dünyada nasıl gerçekten ters çevrildiğini ve daha sonra değil daha erken nasıl başlayabileceğinizi görün!

Paranızı bir mülkü çevirmeye yatırmaya karar verdiniz ve şimdi yapılacaklar listenizde bir düzine şey ve daha fazla soru cevaplanmanız gerekiyor.

House paletçilerin sorduğu en yaygın soru, “Bir evi çevirmek ne kadar sürer” dir? Gerçekçi bir şekilde, satıştan önce bir yatırım mülkünü tersine çevirmek için geçen süre projeden projeye değişebilir, bu nedenle kesin bir cevap vermek zordur. Bununla birlikte, bu rehber umarım evinizi hızlı satabilmeniz için yatırımınız için gerçekçi bir geri dönüş süresi hakkında kaba bir fikir verecektir.

Mülk satın almak: 5-10 gün

Şimdi, 5-10 günlük bu tahminin çok iyimser olduğunu ve mülkünüzü geleneksel bir rota aracılığıyla satın alırsanız değişmesi muhtemel olduğunu unutmamak önemlidir. Yatırım amaçlı mülkünüzü bir emlakçı, açık artırma veya kendi kendine arama yoluyla satın almaya karar verirseniz, bu zaman dilimini büyük ölçüde genişletebilir ve bazen iyi bir anlaşma bulmak aylar alabilir.

Bir toptancıdan ideal bir mülk satın almak, yatırım stratejinize başlamanın en verimli yoludur. Yeni Batı satın alımları, halka açık olmayan özel, pazar dışı mülkler sunan bir firma. Bu, kendi başına, teklif savaşları veya kendi mülkleri için piyasada bulunan diğer yatırımcılara karşı yarışın zamanını ve güçlüklerini kurtaracaktır. New Western’in kullanımı ile, mükemmel mülkü bulmak ve anlaşmayı kapatmak genellikle on gün içinde hızlı bir şekilde yapılabilir.

Zor bir para kredisi kullanmak tıpkı mülkünüzü satın almak için nakit kullanmak gibidir ve yatırım yolculuğunuzda zaman kazanmak için en iyi seçenektir. Zamanın önemi göz önünde bulundurularak, Sherman Bridge kredilerinin finansmanı, finansmanınız için anlaşmayı sadece yedi gün içinde kapatabilir.

Yenileme: 45 – 90 gün

Bir yenileme hızlı bir şekilde yapmanın anahtarı, organize bir mürettebatın hazır ve elinde olmasıdır. İstediğinizi nasıl verimli bir şekilde tamamlayacağınızı bilen iyi işçilere doğru kaynaklar ve bağlantılarla, gerekli rehabilitasyon hızlı bir şekilde tamamlanabilir.

Yenileme kuyusu planlamak, geri dönüş süresi ve karları çevirme konusunda kontrol sağlar

Bir evi çevirmenin ne kadar sürdüğünü merak ediyorsanız, yenileme zaman çizelgenize bir göz atmak isteyebilirsiniz. Yenileme süreci zamanınızın ve bütçenizin çoğunu yiyebilir. Muhtemelen zamandan tasarruf etmek için yaptığınız eylemlerin çoğunun da parayı korumanıza yardımcı olacağını göreceksiniz. Yenileme kuyusu planlamak, programınız ve mali durumunuz üzerinde daha fazla kontrol sağlar.

Yenilemelerin ne kadar süreceğini tahmin etmek için hangi tür işleri yapmayı planladığınızı bulmanız gerekir. Bu adımlar başlamanıza yardımcı olacaktır:

  • Satın alma ile potansiyel satış fiyatı arasındaki farkı bilmeniz gerekir. Umarım, mülk kompozisyonlarının önemini zaten anlıyorsunuz. Bu terim, karşılaştırılabilir alan evleri için fiyatların satış ve listelemesini ifade eder. Bu rakamlar, olası bir satış fiyatı aralığını öngörmenize yardımcı olabilir. Satışta ne kadar para kazanabileceğinizi bilmek, iyileştirmeler için ne kadar harcamanız gerektiğini belirlemenize yardımcı olacaktır.
  • Satın almadan önce bir ev muayenesi sizi hoş olmayan sürprizlerden koruyabilir. Ev Danışmanına göre, ev denetimleri genellikle birkaç yüz dolara mal oluyor. Başlangıçta bir pazarlık gibi görünen bir evde büyük çatı, elektrik veya temel sorunlarını ortaya çıkarırlarsa, sizi on binlerce kurtarabilirler. Yine de evi almaya karar verebilirsiniz. Bu şekilde, isteğe bağlı olmayan hangi konular için bütçe ayırmanız gerektiğini bileceksiniz.

Bir bütçe belirledikten ve düzeltmeniz gereken sorunları belgeledikten sonra hangi isteğe bağlı iyileştirmelerin yapılacağına karar verebilirsiniz. Dave Ramsey, yenileme bütçesini ve programını yönetme konusunda sağlam tavsiyeler verdi. Ev paletlerine en yüksek getiriyi sağlama eğiliminde olan iyileştirme türlerine odaklanmalarını tavsiye etti. Çoğunlukla, tadilatları, satıldıktan sonra beklenen evin değerine göre ölçeklendirmelisiniz.

Daha büyük her zaman daha iyi değildir

Değişiminiz sırasında lüks bir özellik için savurganlık yapmak daha fazla alıcıyı çekebilir ve talep fiyatlarınızı artırmanıza yardımcı olabilir, ancak daha fazla zaman risk almaya değmez. Örneğin, 100. 000 $’a bir yatırım evi satın aldıysanız ve benzer evlerin satışlarının ortalama 250. 000 $ civarında olduğunu gösteren kompozisyonlar aldıysanız, büyük, lüks bir mutfak tadilatına 60. 000 $ harcarsanız büyük bir risk alırsınız. Diğer odalardaki iyileştirmeler için biraz para biriktirmeniz de gerekebilir. İşlerin planlandığı gibi sorunsuz ilerlememesi ihtimaline karşı, bütçenizde biraz esneklik payı bırakmak da ihtiyatlı bir davranıştır.

Ayrıntılı değişiklikler yapmak yerine, küçük ince ayarların gücüne güvenebilirsiniz. Örneğin, eski dolapları değiştirmek yerine yenileyebilirsiniz. Sert ahşabın modası asla geçmezken, yüksek kaliteli bir laminat da iş görebilir. Taze boya, yeni çevre düzenlemesi ve güncellenmiş donanım gibi nispeten ucuz dokunuşların sahip olabileceği etkiyi unutmayın.

Planlanan tüm güncellemelerinizi dikkatlice belgeledikten sonra, maliyet ve zamanlama tahminleri almak için yükleniciler ile konuşabilirsiniz. Topladığınız bilgiler, planlarınızı büyütmek veya küçültmek için sizi motive edebilir. Her iki durumda da, daha sonra seçimlerinizden pişmanlık duymak yerine seçimlerinizi dayandırmak için iyi bilgilere sahip olmak daha iyidir.

Mülkünüzü Satmak: 45 Gün – 6 Ay

Burası zorlaştığı yer. Mülkünüzü satmaya nasıl karar verdiğinize bağlı olarak, bu işlemin ne kadar hızlı veya yavaş yapılabileceğini belirleyebilirsiniz. Evinizi MLS’de listelemeye karar verirseniz, 6 aydan 12 aya kadar değişen farklı liste uzunlukları için ödeme yapabilirsiniz.

Tahmin uğruna, on gün boyunca kendi kendini yaratmak için diyelim, daha sonra birkaç iyi teklifiniz var. Kapatılması 21-45 gün süren finanse edilen bir alıcıyla (finansmanlarına bağlı olarak) emanet girersiniz.

Her şey sorunsuz gider ve emanet zamanında veya programın önünde kapanırsa, bu satışı 90 gün içinde yapılacaklar listenizden işaretleyebilir ve gururla “satılan” işaretini başarılı bir şekilde çevirdiğiniz evin avlusuna yerleştirebilirsiniz. Peki, gerçekçi bir şekilde, bir evi çevirmek ne kadar sürer? Evinize ve pazar koşullarınıza bağlı olarak, bir yıldan fazla bir süredir evinizle ayrılmayı bekleyebilirsiniz.

Rehab kontrol listemize buradan göz atın.

Borç Ortağı Alın

Bir sonraki yatırım mülkünüz için finansman mı arıyorsunuz? Sherman Bridge hızlı bir şekilde onaylıyor ve birçok anlaşma yedi gün gibi kısa bir sürede finanse edildi ve kapandı. Yatırımın yüzde 90’ını finanse ediyoruz ve oranlarımızı düşük tutuyoruz, böylece herhangi bir son teslim tarihini karşılarken bir sonraki yatırım evinizi bulabilir ve satın alabilirsiniz.

Evi çevirme, TV şovlarının ortaya çıktığı kadar kolay değil. Evi çevirme okul başkanı Mike Lacava, bu niş emlak piyasasında başarılı olmanıza yardımcı olacak 5 kuralı var.

Flip veya Flop gibi gayrimenkul gerçekliği şovları, evleri başarılı bir şekilde çevirmeniz gereken tek şey biraz nakit ve çok fazla cesaret gibi görünüyor. Her ikisine de ihtiyacınız var, ama çok daha fazlası var.

Evi çevirmeye yeni başlıyorsanız, başarı için 5 temel kural:

House Fliping Başarı Kuralı #1: Nakit durumunuzu değerlendirin

Evleri çevirmek için paraya ihtiyacınız olacak. Bu nakit sizden, bir bankadan veya daha iyisi, diğer insanlardan gelebilir. Yatırım yapmanız gereken paranız varsa, o zaman zaten oyunun önündesiniz. Nakitiniz yoksa, bu da iyi. Çoğu özel yatırımcı yeni bir paletin biraz “oyunda cilt” olmasını istese de, başlamanıza yardımcı olmak için her zaman diğer kaynaklardan para ödünç alabilirsiniz.

Her ne kadar yatırımcı bulmak ve bir ev flip için para toplamak kendi başına bir sanat olsa da, bu sermaye toplama bile yapmadan önce, zaten sahip olduğunuzu değerlendirmeniz gerekir. Sonunda ilk ev flipinizi bulduğunuzda, satın almayı finanse etmek için ne kadar nakit parası gerekeceğine dair iyi bir fikriniz olacaktır.

Evleri çevirmeye başlamanın harika bir yolu – özellikle çok az paranız varsa – parası olan bir ortakla ortak girişim oluşturmaktır. Paranız yoksa, tüm işi yaparken ortak girişim ortağı anlaşmayı finanse edecek. İlk alışverişinizde zengin olamasanız da daha değerli bir şey kazanacaksınız: deneyim.

Kârı yarı yarıya başka biriyle paylaşmak zorunda kalırsanız, o zaman hala bir şeyin %50’sine sahipsiniz – ve bu, hiçbir şeyin %100’ünden çok daha iyidir.

House Flipping Başarı Kuralı # 2: House Flip Ekibinizi Kurun

Ev çevirme tek başına yapılamaz – emlak yatırımının tüm yönleri hakkında her şeyi bilmeniz için ev çevirme işleminde çok fazla şey vardır. Bu nedenle, maksimum kâr sağlamak için uzman tavsiyesi ve uzmanlığı için güvenebileceğiniz kendi uzman ekibinizi oluşturmanız gerekecek.

Ekibinizin üyelerinden bazıları, birden çok emlakçı, bir emlak avukatı, bir mali müşavir, bir genel müteahhit, bir tasarımcı veya mimar, bir sigorta acentesi, bir toptancı ve bir özel para veya nakit borç veren içermelidir.

Bu ekip, mülkü bulma, düzeltme ve nihayetinde satma ile ilgili tüm küçük ayrıntılarda size yardımcı olacak – aynı zamanda karınızı kilitlemenize ve sizi beladan uzak tutmanıza yardımcı olacak.

Tüm bu uzmanlar, kendi kişisel öğrenme eğrinizi kısaltmak için birlikte çalışırken, kendi başınıza kazanacağınızdan daha hızlı para kazanmanıza yardımcı olacaktır.

House Flipping Başarı Kuralı # 3: Düşük Değerli Bir Mülk Bulun

Bu pazarda değeri düşük bir mülk bulmak zor olabilir. Haciz oranlarının düşmesi ve bankaya ait mülk envanterinin kuruması nedeniyle, sadece bir yıl öncesine kıyasla bir envanter sıkıntısı var.

Ancak nereye bakacağınızı biliyorsanız, bu sizin için rakiplerinize göre çok büyük bir avantaj olabilir. Mülk bulmaya başlamanın en iyi yollarından biri, insanların mülklerini satmak için sizi aramasını sağlamaktır. Bunu yapmanın en iyi yollarından biri haydut işaretlerinin kullanılmasıdır. Bunlar, kasabada görebileceğiniz ve insanları “çirkin mallarını satmak” için bir numarayı aramaya sevk eden işaretlerdir. Ters çevrilecek ev bulmanın diğer yolları arasında mülk sahiplerine e-posta pazarlaması, gelmeyen sahiplere doğrudan posta pazarlaması ve kasaba kayıt verilerinden terk edilmiş mülk sahipleriyle iletişim kurma yer alır.

Gayrimenkul danışmanınız, emlak ararken sizin için büyük bir kaynak olabilir. Tüm emlakçılar, pahalı onarım gerektiren evleri bulmanıza yardımcı olabilir ve bir ev paleti için bunlar, satın alınacak ideal mülk türleridir.

Matematiğin nasıl yapılacağına dair ipuçları için sonraki sayfaya tıklayın!

Evleri çevirme her zaman TV’de göründüğü kadar çekici değildir. Ancak, istikrarlı bir yatırım geliri akışı getirmenin harika bir yolu olabilir. Başlamak için yenileme projenizi finanse etmek için biraz paraya ihtiyacınız olacak. Neyse ki, bir evi çevirmek için ihtiyacınız olan parayı almanın birden fazla yolu var. House Palet’lerin sahip olduğu farklı finansman seçeneklerinin artılarını ve eksilerini kontrol edin.

Seçenek #1: Geleneksel Banka Finansmanı

Kredi arayabileceğiniz ilk yer yerel bankanızdır. Bir bankadan bir düzeltme ve çevirme kredisi almak, tıpkı başka herhangi bir ipotek kredisi almak gibi olacaktır. Kredi süresinin ne kadar süre olmasını istediğinize karar vereceksiniz, uygun peşin ödemeyi ve banka nakit parayı teslim edeceksiniz.

Bu basit görünse de, bir ev flip için bankadan kredi almak her zaman bir parça kek değildir. Kredi almaya hak kazanmak için iyi bir krediye ihtiyacınız olacaktır. Ve başarıyla çeviren evlere sahip değilseniz, banka size para vermekten çekinebilir.

Seçenek #2: Evde Hisse Senedi Kredisi veya Kredi Hattı

Evinizde eşitlik kurduysanız, evinizi fonu finanse etmek için buna dokunmayı düşünebilirsiniz. Evde özsermaye kredisi aslında ikinci bir ipotektir ve krediyi sabit bir süre boyunca (genellikle sabit bir faiz oranı ile) geri ödüyorsunuz. Bir ev özkaynak hattı genellikle değişken bir oranla birlikte gelir, ancak ekstra paraya ihtiyacınız olduğunda kredi hattınıza karşı çekebilirsiniz.

Bir evi çevirme projesi için ödeme yapmak için ev eşitliğini kullanmanın en büyük sorunu, evinizin teminat olarak hizmet etmesidir. Ev sermayesi kredisi veya kredi ödemeleri hattına düşerseniz, banka evinizde haciz vermeye karar verebilir. Kredinizi ödemek için evini çeviren karınızı kullanmayı bankacılık yapıyorsanız bu risklidir.

Seçenek #3: Sert para kredisi

Zor para kredi verenler, paletler ve emlak geliştiricileri için bankalardan biraz farklı terimlerle kredi verir. Bu krediler, mutlaka büyük kredisi olmayan ancak yenilemelerini tamamlamak için paraya ihtiyaç duyan insanlar için tasarlanmıştır. Zor para kredileri, tipik olarak bir yıl içinde geri ödenmesi gereken kısa vadeli kredilerdir.

Geleneksel finansman nedeniyle reddedildiyseniz, zor para kredisi almayı düşünebilirsiniz. Ancak bazı dezavantajlar var. Sert para kredisi faiz oranları genellikle çift haneli aralıkta düşer ve bu da onları daha pahalı bir seçenek haline getirir. Daha kısa ödeme süresi, büyük bir balon ödemesinden kaçınmak için ters çevrilmiş evinizi hızlı bir şekilde satma konusunda baskı hissedebileceğiniz anlamına da gelir.

4. Seçenek: Arkadaşlarınızdan ve Ailenizden Ödünç Alın

Para ve ilişkiler genellikle yağ ve su gibidir. Ancak bu, ihtiyacınız olan şeyleri bir akrabanızdan veya arkadaşınızdan ödünç almanız gerektiği anlamına gelmez. Herhangi bir kredi onay çemberinden atlamanız gerekmeyecek ve muhtemelen size bir bankadan veya sert para ödünç verenden daha düşük bir faiz oranı sunacaklar.

Bu rotayı izleyecekseniz, her şeyi yazılı olarak aldığınızdan emin olmanız önemlidir. Bu şekilde, size borç veren kişi pazarlığın size düşen kısmını yerine getirmeyi planladığınızı bilir. Bir sözleşmeniz varsa, ödemezseniz, arkadaşınızın veya aile üyenizin parayı geri almanız için size dava açabileceğini unutmayın.

Alt çizgi

Çok fazla borca girmek istemiyorsanız, bir ev değiştirmeyi finanse etmek için kendi cebinizden nakit çekmek iyi bir fikir olabilir. Ancak birçok ev paleti, bir tür mali yardımı kabul etmeden tadilat masraflarını karşılayamaz. Projenizi nasıl finanse edeceğinize karar vermeye çalışırken, her bir seçeneğin kısa vadeli ve uzun vadeli maliyetlerini karşılaştırmak önemlidir.

Tüm finansal hedeflerinizi belirlemek ve karşılamak için yardıma ihtiyacınız varsa, bir finansal danışmanla konuşmak isteyebilirsiniz. SmartAsset’inki gibi bir eşleştirme aracı, ihtiyaçlarınızı karşılamak için birlikte çalışacağınız bir kişi bulmanıza yardımcı olabilir. Önce durumunuz ve hedefleriniz hakkında bir dizi soruyu yanıtlarsınız. Daha sonra program, ihtiyaçlarınızı karşılayan binlerce danışmanı üç adede kadar finansal danışmana kadar daraltır. Onlar hakkında daha fazla bilgi edinmek için profillerini okuyabilir, onlarla telefonda veya yüz yüze görüşebilir ve gelecekte kiminle çalışacağınızı seçebilirsiniz. Bu, sizin için zor işlerin çoğunu yaparken iyi bir uyum bulmanızı sağlar.

Bu bir mali tavsiye değildir, herhangi bir karar vermeden önce her zaman vergi uzmanınızla görüşün.

Düzelt ve çevir yatırımcısı olarak, vergilerinizi beyan ederken hangi harcamalarınızın düşülebileceğini anlamak önemlidir. Düştüğünüz giderler, vergiye tabi gelirinizin ne kadar olacağı üzerinde doğrudan bir etkiye sahip olabilir ve olacaktır ve üstlendiğiniz mevcut ve gelecekteki projeler için buna göre plan yapmanıza ve bütçelemenize olanak tanır.

Düzeltme ve çevirmeler için düşülen giderler, doğası gereği serbest meslek sahibi işletme sahipleri tarafından yapılan kesintilere benzer. Yapabileceğiniz kesintiler, büyük ölçüde IRS’nin saygısızlığınızı bir iş veya bireysel bir yatırım olarak görüp görmeyeceğine bağlı olacaktır.

Bunlar, kendi evinizi çevirirken düşmeyi bekleyebileceğiniz harcamalardır:

Ev Saygısız Vergi İndirimleri

Fix and flip yatırımcıları, mülkleri yenilenmeden önce belirli harcamaları düşebilirken, bazı kesintiler ancak tamamlanıp satıldıktan sonra yapılabilir. Sermaye harcamaları, toplam satın alma ve yenileme maliyetini içerecek olan böyle bir giderdir. Yatırımcıların güvenebileceği diğer indirilebilir giderler, araç veya seyahat giderlerini, ofis giderlerini, inşaat izinlerinin maliyetini ve hatta kredi faizini içerir. Düzeltme ve takla için seyahat masrafları, yatırımcının mülke gidiş gelişlerinde kullandığı gazı ve araçlarındaki aşınma ve yıpranmayı içerir.

Benzer şekilde, ofis giderleri de düşülebilir ve yatırımcının bir çalışma alanı için ödemesi gereken kirayı, kamu hizmetlerini ve projeleri boyunca kullandıkları kırtasiye malzemelerini içerecektir. Bir mülk bulmak için bir emlakçıdan yararlanırsanız, onlara ödenen komisyon düşülebilir. İşletme giderleriniz, yasal ücretleriniz ve muhasebe ücretleriniz de düşülebilir.

Bir evi çevirirken vergiden düşülebilir harcamaların basit listesi

  • Satın alma maliyeti (yalnızca ev satıldıktan sonra düşülebilir)
  • Yenileme sırasında malzeme maliyeti (yalnızca ev satıldıktan sonra düşülebilir)
  • Yenileme sırasındaki işçilik maliyeti (yalnızca ev satıldıktan sonra düşülebilir)
  • Araç veya seyahat masrafları (mülke gidiş gelişlerde kullanılan gaz + araçta aşınma ve yıpranma)
  • Ofis giderleri (kira, kamu hizmetleri ve kırtasiye malzemeleri)
  • Yapı ruhsatı maliyeti
  • Borç faizi
  • Mülkü bulmak için emlakçıya ödenen komisyon (varsa)
  • İş giderleri
  • Yasal ücretler
  • Muhasebe ücretleri

Saygısız Harcamalar ve Sermaye Kazançları

Flip’in kendisi açısından, yatırımcının fiili yenileme için gerekli malzemelerin maliyeti gibi harcamaları ve mülk üzerindeki işçilik maliyeti düşülebilir. Sabit bir yatırımcıysanız ve mülkünüzü on iki aydan kısa bir süre içinde satarsanız, elde ettiğiniz gelire sermaye kazancı vergisi uygulanacaktır.

Mülk satılmadan önce geçen süreye bağlı olarak kısa vadeli sermaye kazancı vergileri ve uzun vadeli sermaye kazancı vergileri vardır.

Satış yapmadan önce varsayımsal olarak mülkte bir yıldan fazla yaşayacak olsaydınız, vergi oranınız daha düşük olurdu. Bu nedenle, mülkte oturmak her zaman bir seçenek olmadığından ve mümkün olduğunca kesinti yapmak istediğinizden, oturmayan veya yatırımcı olarak hangi kesintileri yapabileceğinizi bilmek önemlidir.

Saygısız Vergi Kategorizasyonu

Profesyonelce çevirmek, bir yatırım stratejisinden daha fazlasıdır – çoğu zaman, hızla tam gelişmiş bir iş haline gelir. Tipik olarak, tek bir mülkü çevirmek, bir işletme olarak değil, tek başına bir yatırım olarak sınıflandırılır ve vergilendirilir. Birden fazla mülkü çeviren yatırımcılar, bireysel yatırımlardan daha yüksek bir oranla daha yaygın olarak bir işletme olarak kabul edilir ve bu şekilde vergilendirilir.

Birçok düzeltme ve çevirme yatırımcısı, kategorizasyonlarına göre kesintilerini en üst düzeye çıkarmak için bir muhasebeciye veya vergi uzmanına güvenir. Bu nedenle, yatırımcının tüm harcamalarının ayrıntılı kayıtlarını tutması önemlidir. Bazı düzeltme ve çevirme yatırımcıları, satıştan elde edilen kârı doğrudan başka bir çevirme mülkü edinmeye dönüştürürlerse, vergiden kaçınabileceklerine inanırlar.

Ancak, bir işletme olarak sınıflandırıldıysanız, bu yöntem bir mülkün yeniden satılmasına izin vermez.

Vergi indirimlerinden etkin bir şekilde yararlanmak, yatırımcının kazançlarını daha fazla elinde tutmasına ve gelecekteki projeleri planlamasına yardımcı olabilir. Gerçek malzeme ve işçilikten nihai satışta emlakçıya ödenen komisyonlara kadar düzeltme ve çevirmenin birçok yönü düşülebilir. Tek düzeltme ve çevirme projeleri, tekil yatırımlar olarak vergilendirilirken, birden fazla çevirme projesi olan yatırımcılar bir işletme olarak vergilendirilir.